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Achat d'un usufruit temporaire : l'économie de loyers réalisée établit la normalité de l'opération

Les charges afférentes à l'acquisition de l'usufruit temporaire d'un bien immobilier sont déductibles du résultat imposable d'une société lorsque l'opération lui permet d'économiser des loyers et d'en percevoir, lui offrant ainsi une contrepartie importante.

CAA Nantes 15-4-2021 no 19NT02197


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©iStock

Par un acte notarié en date du 30 janvier 2012 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année, une société relevant de l'impôt sur les sociétés achète auprès de son dirigeant (lequel détient 99 % de son capital), ainsi que de deux SCI dont celui-ci détient le capital dans la même proportion, l'usufruit temporaire pour une durée de 25 ans de plusieurs biens immobiliers. La société inscrit l'usufruit temporaire à l'actif de son bilan au 1er janvier 2012 pour son prix d'acquisition, soit 7 136 000 €, et crédite du même montant le compte courant d'associé que le cédant détient dans ses comptes. Elle comptabilise par ailleurs en charges déductibles de son résultat imposable de 2012 les frais d'acquisition de l'usufruit temporaire (droits d'enregistrement et frais de notaire) ainsi qu'une annuité d'amortissement sur 25 ans du droit d'usufruit immobilisé, pour un montant total de 764 970 €. L'administration fiscale remet en cause cette déduction : selon elle, l'acquisition de l'usufruit temporaire relève d'un acte anormal de gestion, la société étant en difficulté financière et l'opération ayant permis au cédant de récupérer par la suite, via des retraits en compte courant, une partie du prix de cession.

La cour administrative d'appel de Nantes ne partage pas cette analyse : en l'espèce, l'acquisition de l'usufruit temporaire présentait pour la société une contrepartie importante, cet usufruit lui permettant d'économiser des loyers et d'en percevoir, et ainsi de réaliser une économie de 2 366 895 € pour les années 2012 à 2014. C'est donc à tort que l'administration fiscale a qualifié l'opération d'acte anormal de gestion.

A noter :

Sur le plan fiscal, l’administration considère que les éléments dont une entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitier ne font pas partie de son actif, et qu'elle ne peut, dès lors, pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments (BOI-BIC-AMT-10-20 no 260). Toutefois, les tribunaux acceptent qu'une entreprise relevant des bénéfices industriels ou commerciaux ou soumise à l'impôt sur les sociétés puisse amortir, non le bien lui-même, mais le droit d'usufruit portant sur le bien, dès lors que ce droit présente le caractère d'une immobilisation incorporelle dont les effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée ou prévisible (en ce sens, TA Poitiers 21-11-1996 no 95-1701 : RJF 1/97 no 7, autorisant l'amortissement d'un droit d'usufruit temporaire de 10 ans sur des titres d'une société ; TA Paris 6-7-2009 no 04-19716 : RJF 1/10 no 5, autorisant l'amortissement d'un droit d'usufruit de 30 ans sur un bien immobilier ; CE 24-4-2019 no 419912 : BPAT 3/19 inf. 111 confirmant CAA Nancy 22-2-2018 no 17NC00780 : BPAT 3/18 inf. 122, autorisant l'amortissement d'un droit d'usufruit viager sur la base de sa durée prévisible déterminée en tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier). La décision de la cour administrative d'appel de Nantes s'inscrit dans la continuité de cette jurisprudence, tout en rappelant que, pour que les charges liées à l'acquisition de l'usufruit soient déductibles du résultat d'une société, cette dernière doit avoir agi dans son intérêt en procédant à cette acquisition.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne