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/ Démembrement de propriété

L’apport en société d’un usufruit viager préconstitué est imposable dans les conditions prévues à l’article 13, 5 du CGI, et non sous le régime des plus-values, dès lors que l’acte d’apport prévoit que sa durée est limitée à 30 ans.

La conversion en rente viagère est une modalité de l’extinction du droit d’usage et d’habitation sanctionnant l’abus de son titulaire. Le propriétaire du logement ne peut pas s’en prévaloir en raison d’une mésentente, qui ne constitue pas une cause d’extinction de ce droit.

En présence d’un quasi-usufruit, la naissance de la créance de restitution dans le patrimoine du nu-propriétaire n’est pas remise en cause par le fait que ce dernier décède avant l’usufruitier ; seule l’exigibilité de la créance dépend de l’arrivée du terme de l’usufruit.

Si elle déroge au statut de fermage, une convention de mise à disposition de parcelles agricoles au profit d'une Safer s’analyse en un bail rural et donc, ne peut pas être conclue par l’usufruitier seul ; l’accord exprès du nu-propriétaire est requis.

Comment traiter de l'usufruit successif, au regard notamment des droits de donation et de l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers ? Les usufruits successifs font l’objet d’un régime fiscal à deux temps. Après avoir exposé les règles applicables à l’acte constitutif du démembrement, il conviendra d’envisager les conséquences du décès de l’usufruitier en premier.

Le concours du nu-propriétaire est indispensable pour tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de leur conclusion. L’usufruitier ne peut en conséquence passer seul une convention pluriannuelle de pâturage.

L’associé d’une société de pluripropriété qui a hérité de la nue-propriété des parts au décès de son père, avant l’extinction de l’usufruit au décès de sa mère, peut exercer son droit de retrait dans les deux ans qui suivent le décès de cette dernière.

Le nu-propriétaire seul redevable de l’impôt en cas de vente conjointe de titres sans répartition du prix de vente peut diminuer la plus-value des droits payés par l’usufruitier lors du démembrement de propriété.

La donation de titres suivie de leur cession et de la constitution au profit du donateur d’un quasi-usufruit sur le prix de vente n’est pas abusive, même lorsque le donateur est dispensé de fournir caution pour garantir la créance de restitution en résultant.

Installer le siège d’une association dans des locaux faisant l’objet d’un usufruit ne constitue pas un abus de jouissance de l'usufruitier.

Une SCI vend à une autre l’usufruit d’un immeuble. La durée de cet usufruit est fonction de la date de décès des associés. La cour d’appel de Paris juge que la valeur à retenir pour le calcul du droit de vente est la valeur résultant du barème de l’article 669, I du CGI et non le prix exprimé dans l’acte.

A rebours de la doctrine administrative et de la position des juges du fond, la Cour de cassation juge que, prenant sa source dans la loi, la dette de restitution exigible au terme du quasi-usufruit est déductible de l’assiette de l’ISF jusqu’à l’arrivée de ce terme.