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L’acheteur d’un bien occupé qui dissimule sa libération manque à son obligation de loyauté

L’acheteur d’un bien occupé qui, après la signature de la promesse unilatérale de vente, conclut un accord de libération des lieux avec l’occupant, sans en informer le vendeur lors de la signature de l’acte authentique, manque à son obligation de loyauté.

Cass. 3e civ. 19-1-2022 n° 20-13.951 F-D


Par Séverine JAILLOT
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©Lefebvre-Dalloz

Une promesse unilatérale de vente portant sur 5 lots occupés est signée. L’acte authentique de vente est conclu aux conditions convenues dans la promesse. Le vendeur apprend qu’un accord de résiliation amiable du bail avec indemnité de départ a été conclu entre l’acheteur et l’occupant des lots avant la signature de l’acte authentique et que l’acheteur a revendu ensuite 2 lots.

Le vendeur assigne l’acheteur en paiement de dommages-intérêts au motif que le bien aurait pu être vendu à un prix correspondant à un bien libre d’occupation.

Les juges font droit à sa demande et condamnent l’acheteur à lui payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts. Ils retiennent que la dissimulation de la libération des lieux par l’occupant, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l’absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l’acheteur, ouvrant droit à dommages-intérêts pour le vendeur.

Ils jugent que la vente n’est pas réalisée à la date de la promesse unilatérale de vente mais lors de la signature de l’acte authentique et c’est à cette date qu’il convient d’apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des contractants.

A noter :

L’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’impose en matière contractuelle (C. civ. art. 1103 et 1104). L’arrêt commenté rappelle que, dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engage à vendre et que le bénéficiaire ne contracte pas l’obligation d’acheter, de sorte que l’acte authentique de vente qui suit une telle promesse n’est pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci. Ainsi, l’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’apprécie lors de la vente définitive.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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