L’acte de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) d’une propriété stipule une date de livraison, le délai fixé étant assorti d’une clause pénale. La réception est prononcée avec réserves 15 jours avant cette date ; les réserves sont levées quelques mois après la livraison. Les acquéreurs, invoquant des défauts de conformité, assignent le vendeur en paiement de la clause pénale et sont déboutés.
Leur pourvoi est rejeté. La Cour de cassation retient que la clause du contrat renvoyait au paragraphe « propriété-jouissance » de l’acte de Vefa qui ne faisait référence qu’à l’achèvement de la maison, dont l’habitabilité n’était pas contestée, et que l’acte interdisait aux acquéreurs d’invoquer la non-finition des abords pour refuser la livraison. Elle estime que le bien était achevé à la date de livraison prévue et que la demande au titre des pénalités contractuelles ne pouvait pas être accueillie.
A noter :
La livraison implique l’achèvement de l’immeuble. La réception (notamment judiciaire) implique l’habitabilité de la maison. La réception devrait être antérieure à la livraison et c’est cette dernière qui devrait satisfaire à l’obligation de conformité. Lorsque l’ouvrage est construit en vue de la vente, le maître de l’ouvrage vendeur est tenu d’une obligation de conformité au contrat. Cette obligation dépend des termes du contrat, comme l’illustre cet arrêt qui exclut les pénalités de retard pour des éléments au sujet desquels l’acte de vente ne comportait pas d’information. Sauf stipulation contraire, le contrat doit porter sur les équipements indispensables qui conditionnent l’habitabilité. Les éléments complémentaires utiles doivent être négociés. À défaut, ils n’entrent pas dans l’obligation de livraison conforme au contrat.
