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Bail commercial : seul le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire stipulée à son profit

Le locataire ne peut pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial lorsque cette clause est stipulée au seul profit du bailleur et que ce dernier demande la poursuite du bail.

Cass. 3e civ. 27-4-2017 n° 16-13.625 FS-PBI


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La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41, al. 1).

Afin d’obtenir paiement d’un arriéré de loyer, le bailleur de locaux commerciaux délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat. Plus d’un mois après la délivrance du commandement, il poursuit le locataire en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés.

Arguant de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire s’oppose à la demande du bailleur et sollicite la constatation de la résiliation du bail.

Sa demande est rejetée. La clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et celui-ci demandait la poursuite du bail ; le locataire ne pouvait donc pas se prévaloir de l’acquisition de la clause. La clause résolutoire n’ayant pas produit d’effet, le bail devait se poursuivre jusqu'à l’expiration de la période triennale en cours.

A noter : le locataire peut avoir intérêt à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour être libéré du paiement des loyers avant l'échéance du bail. En effet, sauf convention contraire, il n’a que la faculté de résiliation triennale.

Pour les clauses résolutoires explicitement stipulées dans l’intérêt du bailleur, le locataire ne peut pas revendiquer la résiliation automatique du bail en faisant valoir qu’il n’a pas exécuté ses obligations à l’expiration du délai fixé dans le commandement (Cass. 3e civ. 24-3-1999 n° 96-20.590 : RJDA 5/99 n° 527 ; CA Paris 9-11-1995 n° 94-5694). Tel est le cas d’une clause qui prévoit la résiliation du bail si bon semble au bailleur. En revanche, la résiliation du bail est acquise, et le locataire peut s’en prévaloir, lorsque le bailleur lui notifie un commandement précisant que la résiliation prendra inéluctablement effet dès l’expiration du délai si le locataire n’a pas exécuté ses obligations (Cass. 3e civ. 16-7-1997 n° 95-20.983 ;  CA Paris 2-10-2002 n° 00-13705).

Dans l'affaire commentée, le commandement indiquait que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat. En présence d’une telle formulation, il a été jugé que le bailleur conserve la faculté de faire constater ou non l’acquisition de la clause (Cass. 3e civ. 3-4-2001 n° 99-18.679 F-D ; CA Paris 10-4-1991 n° 90-15373), le juge ne peut donc pas constater la résiliation à la demande du locataire.

La Cour de cassation confirme ici cette solution et  rappelle, par ailleurs, que le bailleur peut choisir de ne pas invoquer la clause résolutoire prévue au contrat ou d’y renoncer même après avoir manifesté l’intention de s’en prévaloir (Cass. soc. 13-3-1958 : Bull. civ. IV n° 377 ; Cass. 3e civ. 13-11-2008 n° 07-16.663 FS-D).

Vanessa VELIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5223

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne