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Le bailleur ne répond pas des vices apparus en cours de bail dont il n'a pas été informé

En cas de vice apparu en cours de bail que seul le locataire est à même de constater, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si, informé de la survenance du défaut, il n’a pris aucune disposition pour y remédier.

Cass. 3e civ. 13-10-2021 n° 20-19.278 FS-B


Par Vanessa VELIN
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©iStock

La fermeture au public du restaurant-dancing exploité dans un immeuble donné en location est ordonnée par décision administrative en raison d'un affaissement de la charpente. Le locataire demande alors la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Cette demande est rejetée.

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien du bien loué, les vices apparus en cours de bail et que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

Or, il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait avant la conclusion du bail. En outre, le locataire n'avait informé le bailleur des difficultés liées à l'état de la charpente que deux ans après qu'il en avait eu connaissance ; le bailleur avait alors pris les dispositions nécessaires pour y remédier, mais le locataire n’avait tenu aucun compte de son offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.

A noter :

Clarification de jurisprudence.

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à sa destination contractuelle (C. civ. art. 1719, 1°), et ce, tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 18-21.890 : BRDA 21/20 inf. 18). 

Le locataire doit-il prévenir le bailleur de l’existence du vice, notamment lorsque celui-ci ne peut être perçu qu’en pénétrant dans les lieux loués ? Oui, avait répondu la Cour de cassation en 2005 en jugeant que le locataire qui a attendu au moins huit ans avant d'avertir le bailleur de l'affaissement des planchers a commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et peut donc être condamné à prendre en charge une partie de la remise en état de ces planchers (Cass. 3e civ. 9-2-2005 n° 03-19.609 : RJDA 5/05 n° 505). Solution qu'elle avait étendue en matière de bail d'habitation (Cass. 3e civ. 15-9-2010 n° 09-67.192 FS-PB : RJDA 11/10 n° 1047). Toutefois, dans un arrêt récent, elle a jugé qu’il appartenait au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble (Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-12.836 F-D).

La décision commentée, destinée à être publiée, écarte fermement cette dernière solution : lorsque le vice est apparu en cours de bail, il appartient au locataire de prévenir le bailleur pour pouvoir lui reprocher un manquement à ses obligations.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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