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Même si la copropriété a disparu, le syndicat dissous peut être mis en cause par ses créanciers

L’acquéreur de tous les lots d’une copropriété n’étant pas tenu de plein droit des obligations personnelles du syndicat dissous, c’est celui-ci, dont la personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation, qui doit donc être mis en cause par ses créanciers.

Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-17.954 F-D


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Un copropriétaire subit, à partir de 2003, des infiltrations trouvant leur cause en partie dans son propre immeuble et en partie dans l’immeuble voisin, lequel est déclaré insalubre en 2004, puis racheté en 2006 par une SCI, ce qui entraîne la disparition de la copropriété. Après travaux, la SCI le revend par lots en 2007. Ce copropriétaire assigne en 2012 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, créé après la vente, en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que bien que la copropriété voisine ait été dissoute en 2006 en raison de la réunion de tous les lots dans les mains d’un seul acquéreur, celui-ci a en 2007 revendu l’immeuble par lots, et que le nouveau syndicat des copropriétaires de cet immeuble doit donc répondre des dommages. 

L’arrêt est cassé : l’acquéreur n’étant pas tenu de plein droit des obligations personnelles du syndicat dissous, dont la personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation, les créanciers de celui-ci doivent le mettre en cause, même si la copropriété a disparu du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d’un seul et même copropriétaire, au besoin en faisant désigner judiciairement un mandataire ad hoc.

À noter : Précision nouvelle. La réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat, qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation (Cass. 3e civ. 4-7-2007 n° 06-11.015 FS-PB : BPIM 4/07 inf. 288 ; Cass. 3e civ. 5-12-2007 nos 07-11.188 FS-PB et 07-11.204 FS-PB : BPIM 1/08 inf. 78 ; Cass. 3e civ. 28-1-2009 n° 06-19.650 FS-PB : BPIM 2/09 inf. 152). Ce principe, jurisprudentiel, a été consacré par l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 (non applicable en l’espèce) qui a modifié l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce sens. L’acquéreur, qui est un ayant-cause à titre particulier du syndicat des copropriétaires, bénéficie des actions dont celui-ci disposait (Cass. 3e civ. 12-9-2007 nos 06-11.282 FS-PB, 06-11.558 FS-PB, 06-11.588 FS-PB : BPIM 5/07 inf. 362). Mais, en l’absence de clause expresse, l’acquéreur du lot n’est pas tenu de plein droit des obligations du syndicat dissous et les créanciers du syndicat doivent le mettre en cause même si la copropriété a disparu du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire (Cass. 3e civ. 2-10-2013 n° 12-17.098 FS-D ; Cass. 3e civ. 13-1-2015 n° 13-20.908 F-D).

En l’espèce, lorsque le copropriétaire a agi en indemnisation de son préjudice, l’ancien syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin n’existait plus puisqu’il avait été dissous en 2006 par l’effet de l’acquisition de l’ensemble des lots par une SCI. La revente de l’immeuble par lots à partir de 2007 avait reconstitué les conditions d’application du statut de la copropriété et entraîné de facto la naissance d’un nouveau syndicat des copropriétaires, mais cette nouvelle personne morale ne pouvait être confondue avec l’ancien syndicat, disparu en 2006, et n’était pas tenue de répondre des obligations du syndicat dissous. Les infiltrations étant antérieures à cette date, le copropriétaire ne pouvait donc demander réparation au syndicat des copropriétaires créé en 2007. Il devait faire désigner un administrateur chargé de défendre à la procédure et de liquider les dettes de l’ancien syndicat.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 39000

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