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Coronavirus (Covid-19) : quid en cas de congé d'un locataire ?

Le Ministère de la Justice vient de fournir une indication sur les règles applicables lorsqu'un locataire a donné/donne son congé, pendant cette période de crise sanitaire. Un point s'impose, à ce sujet !


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Pour le congé d'un locataire... Dans le cadre d'un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, pour la location nue d'un logement, un locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de trois mois, en principe. Il peut toutefois bénéficier d’un préavis réduit à un mois, pour l’un des motifs figurant dans la « liste légale » de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Une précision utile...Dans le cadre d'une « Foire aux Questions » (FAQ) récemment diffusée sur le site internet du Ministère de la Justice, une question aborde l'incidence de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 sur le délai de préavis applicable, en matière de bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de cet article, lorsqu’une « convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés », s’ils expirent durant une période de référence, de deux mois après la fin de cette période. La période de référence est celle se situant entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. La fin de l’état d’urgence sanitaire étant censée intervenir le 24 mai 2020 (en l'état), la fin de la période de référence est censée intervenir le 24 juin 2020 (en l'état).

Pour les pouvoirs publics, le délai de préavis du congé délivré par un locataire n'est pas concerné par la prorogation prévue par l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

En effet, les «locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment, et non comme le bailleur durant une période déterminée ; le délai que fait courir ce congé est un délai de prévenance à l’égard du bailleur».

En pratique, un locataire ne peut donc se prévaloir d'une prorogation du délai de préavis au titre de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, pour prétendre qu'il serait en droit de rester dans les lieux.

Nous conseillons vivement à nos abonnés de faire une capture d'écran de la question-réponse, pour pouvoir au besoin l'opposer. 

Pour accéder à la rubrique avec la question-réponse : cliquer ici

Maintien dans les lieux à l'issue du préavis : quelle incidence ? Dans la FAQ dédiée au coronavirus diffusée sur le site du Gouvernement, rubrique Logement (cliquer ici), les pouvoirs publics indiquent qu'à partir du moment où un locataire «reste plus longtemps que prévu», il doit continuer à payer son loyer et les charges pour toute la période pendant laquelle il occupe « effectivement » le logement (sic). A l'attention des locataires, il est ainsi indiqué : «vous devez continuer à payer votre loyer pour toute la période où vous occupez le logement» (sic).

Cette présentation peut prêter à ambiguïté et confusion, à notre avis.

C'est juridiquement une indemnité d'occupation (dont le montant peut être équivalent au montant du loyer avec les charges) qui est due par un locataire (et que peut réclamer un bailleur) en pareil cas, à notre avis.

Tout occupant sans droit ni titre d’un logement est en effet redevable d’une indemnité d’occupation, envers le propriétaire, et non d'un loyer. Tout bailleur a ainsi droit à une indemnité d'occupation si un locataire se maintient dans les lieux après la fin de son bail (y compris si celui-ci a donné congé). L’indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, est due jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

Les pouvoirs publics précisent que si un locataire, après avoir donné congé, souhaite rester dans son logement plus longtemps, par exemple jusqu’à la fin de la période de confinement, il peut (et doit...) en faire la demande à son bailleur. Si et seulement si un bailleur accepte cette manière de faire, les pouvoirs publics recommandent la régularisation d'une «convention d'occupation temporaire»  ou d'une «convention d’occupation précaire».  Selon les pouvoirs publics, si la signature de ce document pose des difficultés, un «échange d’emails peut suffire comme preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire» (sic).

Côté ADB, là où un locataire demande ainsi à rester à titre provisoire dans les lieux, veillez à demander des instructions écrites à votre client.  

Dans une vidéo postée par Action Logement et l'Anil (cliquer ici), il a été fortement conseillé aux locataires de «reporter» la sortie de leur logement pour des «raisons de santé publique», sauf «motif familial».

A noter : Après avoir donné congé, un locataire ne peut se prévaloir d'une prorogation du délai de préavis pour prétendre qu'il serait en droit de rester dans les lieux. Veillez à lui réclamer une indemnité d'occupation (et non un loyer) s'il continue d'occuper le logement après la fin de son bail. Une «convention d'occupation temporaire» est recommandée par les pouvoirs publics, en pareil cas.

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l'immobilier

Pour en savoir plus sur les conséquences du Coronavirus pour les entreprises et leurs salariés, les questions qu'elles posent et les réponses à y apporter : retrouvez notre Dossier spécial Coronavirus (Covid-19) alimenté en temps réel.



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