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À défaut de délivrance, le vendeur ne peut pas opposer une clause excluant sa responsabilité

Le vendeur d'une maison d’habitation non reliée au réseau d’assainissement, contrairement à ce qui est stipulé à l’acte de vente, manque à son obligation de délivrance et ne peut pas opposer à l’acquéreur de clause exclusive de responsabilité.

Cass. 3e civ. 19-9-2019 n° 18-18.394


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L’acte de vente d’une maison d’habitation stipule que la maison est raccordée au réseau d’assainissement mais que celui-ci ne fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service public de l’assainissement. Il précise que l’acquéreur doit faire inspecter l’installation par un professionnel de son choix et que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient se révéler nécessaires aux fins d’obtention de la conformité. Soutenant que le raccordement est défectueux, l’acquéreur demande réparation de son préjudice au vendeur.

La Cour de cassation fait droit à cette demande : le vendeur a manqué à son obligation de délivrance car il a vendu la maison comme étant reliée au réseau d’assainissement alors qu’elle n’était pas raccordée utilement à ce réseau ; il doit répondre de ce défaut de conformité sans pouvoir opposer à l’acquéreur une clause exclusive de responsabilité s’agissant d’une caractéristique essentielle spécifiée par la convention des parties.

A noter : Il a déjà été jugé que le vendeur d'un immeuble manque à son obligation de délivrance prévue par l’article 1604 du Code civil lorsque le bien a été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et que le raccordement n'est pas conforme aux stipulations contractuelles (Cass. 3e civ. 28-1-2015 n° 13-19.945 FS-PBR : BRDA 4/15 inf. 13).

Il a déjà également été jugé que la clause exclusive de responsabilité ne pouvait pas exonérer un vendeur de son obligation de délivrance (Cass. com. 9-6-2009 n° 08-10.350 : RJDA 10/09 n° 811). Cette solution est issue de la jurisprudence « Chronopost » en vertu de laquelle, en cas de manquement à l'obligation essentielle du contrat, la clause limitative de responsabilité, qui contredit la portée de l'engagement pris, doit être réputée non écrite (Cass. com. 22-10-1996 n° 1496 : RJDA 1/97 n° 6 ; Cass. com. 30-5-2006 n° 04-14.974 : RJDA 10/06 n° 1021). Elle a été reprise à l’article 1170 du Code civil, aux termes duquel toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 12549 et 25958 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne