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Demande de renouvellement du bail commercial : silence du bailleur et droit d'option

Le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois à la demande de renouvellement du bail ne renonce pas pour autant à la faculté d'exercer son droit d'option.

Cass. 3e civ. 16-9-2015 n° 14-20.461


Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement par le locataire, le bailleur doit lui faire savoir s'il refuse le renouvellement du bail en précisant les motifs de ce refus ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (C. com. art. L 145-10, al. 4).

Un locataire avait notifié à son bailleur une demande de renouvellement d'un bail commercial à laquelle ce dernier n'avait pas répondu. Invoquant un motif grave et légitime, le bailleur avait quelques mois plus tard délivré au locataire un congé lui déniant le droit au renouvellement du bail et à une indemnité d'éviction.

Une cour d'appel avait rejeté cette demande estimant qu'en l'absence de réponse du bailleur dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement le bail s'était poursuivi par tacite reconduction pour une durée de 9 ans.

La Cour de cassation a censuré cette décision : l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement en raison de son silence ne présente qu'un caractère provisoire et ne fait pas obstacle, passé le délai de trois mois, à l'exercice de son droit d'option qui lui permet de refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction.

à noter : Le silence du bailleur pendant les trois mois qui suivent la demande de renouvellement équivaut certes à une acceptation de principe de cette demande (Cass. 3e civ. 30-1-1991 n° 286 :  RJDA 3/91 n° 197 ; Cass. 3e civ. 30-5-1996 n° 976 :  RJDA 8-9/96 n° 1026). Reste qu'il n'empêche en rien le bailleur de se raviser et d'user du droit d'option prévu par l'article L 145-57 du Code de commerce : tant que le prix du bail renouvelé n'est pas fixé, le bailleur peut exercer à tout moment son droit d'option et refuser le renouvellement même s'il a accepté le principe du renouvellement (Cass. 3e civ. 21-1-2014 n° 12-27.184).
Comme elle l'avait admis dans une décision ancienne (Cass. 3e civ. 9-10-1974 n° 73-11.561 : Bull civ. III n° 349), la Cour de cassation rappelle ici que le bailleur peut refuser le renouvellement en offrant une indemnité d'éviction. En l'espèce, le bailleur avait pourtant refusé le renouvellement pour motif grave et légitime, déniant au locataire le droit à une indemnité. Il en résulte à notre avis que le bailleur qui refuse le renouvellement en exerçant son droit d'option doit nécessairement offrir une indemnité.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne