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/ Bail commercial

Est tardif le repentir du bailleur exercé alors que le locataire s'est engagé six mois plus tôt dans un processus tendant à la fermeture irréversible de son exploitation en effectuant des démarches préalables et nécessaires à son départ.

Le locataire commercial peut faire jouer son droit de préférence même si la cession envisagée est consentie à une société civile immobilière familiale constituée par le bailleur et ses enfants ; en effet, cette société a une personnalité distincte de ses associés.

Si le bailleur manque à son obligation de délivrance, le locataire peut s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire en refusant de payer le loyer, même s’il n’a pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

En cas d’exercice de son droit d’option par un locataire commercial, le montant de l’indemnité qu’il doit pour la période ayant précédé l’exercice de ce droit peut être minoré du montant de la taxe foncière qu’il a acquitté.

Tant que le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance persiste, le locataire peut exercer l'action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

Ne méconnaît pas le principe d'égalité ni ne porte atteinte au droit de propriété du bailleur la jurisprudence qui reconnaît le caractère imprescriptible de l’action en reconnaissance d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire.

Le bailleur commercial qui délivre un congé pour reconstruire l'immeuble existant est présumé sincère dans son intention de reconstruire et n'a pas besoin de justifier qu'il a obtenu un permis de construire.

Le droit de préemption du locataire commercial est inapplicable en cas de cession globale d’un immeuble contenant des locaux commerciaux ; cette exception joue même lorsque l’immeuble dont la vente est envisagée comprend un seul local commercial.

Commet un manquement contractuel le bailleur qui, six mois après la restitution des locaux, n'a toujours pas remboursé au locataire le dépôt de garantie alors que le bail prévoit une restitution concomitante à celle des locaux.

Lorsque le bail commercial n’autorise qu’un usage de snack, le locataire ne peut pas exercer une activité de restauration, dès lors que celle-ci est plus sophistiquée que celle pouvant être servie dans un snack.

La création d'une obligation légale nouvelle, telle qu’une assurance responsabilité civile, peut justifier le déplafonnement du loyer d'un bail commercial renouvelé même si cette assurance avait été volontairement souscrite auparavant.

Le bail commercial n’a pas à être formalisé par écrit, et ce, même s’il résulte du fait que le locataire est resté dans les locaux au terme d'un bail dérogatoire.