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Droit de préemption du preneur rural : le prix qui lui est notifié doit être le prix réel

Le droit de préemption du preneur rural n’est pas valablement purgé si la notification qui lui est faite de la vente des terres agricoles mentionne un prix plus bas que celui réellement convenu entre la bailleresse et son acquéreur.

Cass. 3e civ. 12-3-2020 n° 19-10.925 F-D


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Des terres agricoles faisant l’objet d’un bail rural sont vendues. Un avenant à la vente est signé, prévoyant un prix plus élevé que celui initialement convenu. Le notaire notifie la vente au preneur en indiquant le prix initial et non celui figurant dans l’avenant. Le preneur, sans notifier à la bailleresse sa décision de préempter, saisit le tribunal en fixation de la valeur vénale des terres. En appel, les juges déclarent  sa demande irrecevable : l’absence de notification de l’avenant prévoyant un prix plus élevé ne caractérise pas une information déloyale et le preneur n’a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois à peine de forclusion.

Cassation. Une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte.

Or, les conditions de la vente conclue par la bailleresse ne sont pas les mêmes que celles qui ont été notifiées au preneur. Le droit de préemption du preneur n’a donc pas été valablement purgé. 

À noter : Pour les juges du fond, la notification au preneur rural du seul prix de vente retenu au compromis initial ne constituait pas une irrégularité de nature à empêcher le délai pour préempter de courir. On rappellera en effet que la notification du projet de cession vaut offre de vente aux prix et conditions contenus (C. rur. art. L 412-8). L’indication d’un prix plus bas que celui réellement convenu était donc avantageuse pour le preneur en place.

Mais la Cour de cassation refuse d’entrer dans de telles considérations : seule une notification complète et exacte fait courir le délai pour préempter.

Juliette COURQUIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 39832

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne