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Droit de rétractation de l’acquéreur immobilier : panorama

L’année 2015 et les premiers mois de 2016 ont été marqués par des précisions jurisprudentielles majeures concernant notamment les notifications par courrier ou la renonciation tacite à exercer le droit de rétractation. Par ailleurs, le législateur est une nouvelle fois intervenu pour modifier les dispositifs en vigueur. Par Muriel Suquet-Cozic.


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1. La jurisprudence apporte des précisions utiles en matière de notifications et de purge du droit de rétractation. Si certaines décisions vont dans le sens d'un renforcement de la sécurité juridique, d'autres amoindrissent la protection de l'acquéreur. On assiste par ailleurs à un détricotage des dispositions législatives relatives aux ventes de lots de copropriété et aux ventes conclues « hors établissement». Panorama extrait du BPIM 3/2016.

Champ d’application du droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH

Exclusion du terrain à bâtir

2. Le droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH ne s’applique pas à la vente de terrain à bâtir (Cass. 3e civ. 4-2-2016 n° 15-11.140 : BPIM 2/16 inf. 116). La question de l’application ou non du droit de rétractation peut légitimement se poser lorsque le terrain acheté est destiné par l’acquéreur à la construction d’un immeuble à usage d’habitation. Pourtant, la Cour de cassation écarte sans hésitation l’application du dispositif protecteur en pareille hypothèse au motif qu’il ne s’agit pas d’un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation comme l’exige le texte.

La solution repose sur une interprétation restrictive du texte, qui se justifie si l’on considère que le droit de rétractation constitue une faculté d’exception. Par ailleurs, elle est conforme à l’opinion émise de longue date par la doctrine majoritaire (Rép. Valleix : AN 15-10-2001 p. 5967 n° 65241 ; D. Boulanger, L’article L 271-1 du CCH et le terrain à bâtir hors-jeu : JCP N 2001 p. 1767 ; H. Périnet-Marquet, Les difficultés de délimitation du champ d’application des droits de rétractation et de réflexion offerts à l’acquéreur immobilier : JCP N 2002 n° 1390).

Pourtant, la solution aurait pu être inverse si l’on avait fait prévaloir l’esprit du texte sur sa lettre. Comment en effet ne pas considérer que l’achat du terrain à bâtir destiné à la construction d’un immeuble d’habitation ne participe pas d’une opération globale d’acquisition et de construction ? L’acquisition du terrain par des particuliers en vue, à terme, de se loger peut très bien dans les faits donner lieu à un achat d’impulsion trop hâtif qui ne sera pas protégé par la stipulation de conditions suspensives d’urbanisme ou de construction.

La protection de l’acquéreur par l’application du droit de rétractation au seul stade ultérieur du contrat de construction paraît insuffisante une fois le terrain acquis. Et le droit de rétractation spécifique de l’article L 442-8 du Code de l’urbanisme ne s’appliquera pas toujours puisqu’il est limité aux promesses unilatérales portant sur des lots de lotissement.

On regrettera donc dans une certaine mesure cette décision qui, si elle a le mérite de la simplicité, ne tient pas compte des intentions de l’acquéreur comme avait pu le suggérer une doctrine autorisée (M. Dagot, La protection de l’acquéreur immobilier et l’article 72 de la loi SRU : JCP N 2001 p. 912).

Cas du bien à usage commercial transformé en habitation

3. Le droit de rétractation s’applique à la vente d’un lot de copropriété à usage commercial que l’acquéreur va transformer en habitation (CA Douai 17-3-2016 n° 15/03367). Dans cette affaire, les juges du fond ont indiqué que la nature de l’objet de la vente était déterminée non par la situation de l’immeuble – en l’occurrence le lot vendu prenait place au rez-de-chaussée d’un immeuble, ce rez-de-chaussée étant entièrement à usage commercial – mais par le contrat que les parties ont signé, lequel présentait le lot comme un immeuble à usage d’habitation. La lecture de l’arrêt révèle cependant que le coût du changement d’affectation devait être pris en charge par l’acquéreur, ce qui laisse penser qu’il n’était pas encore réalisé à la date de l’avant-contrat. Les juges ont néanmoins conclu à l’application du dispositif protecteur.

L’arrêt constitue donc un exemple dans lequel les juges ont pris en considération l’intention des parties telle qu’entrée dans le champ contractuel pour déterminer si le droit de rétractation était ou non applicable. Compte tenu de la jurisprudence récente qui tend à ne pas tenir compte de cet élément dans le cas des ventes de terrains à bâtir (n° 1), on peut douter que cette analyse résistera à la Cour de cassation le jour où la question lui sera soumise. La question de l’application du droit de rétractation à l’acquisition d’un bien à usage autre que d’habitation que l’acquéreur s’apprête à transformer demeure donc incertaine.

Modalités de purge

Allongement du délai de rétractation/réflexion

4. Parmi les très nombreuses modifications apportées par la loi Macron, on retiendra, dans le domaine qui nous occupe, que le législateur a choisi de porter de 7 à 10 jours le droit de rétractation et le droit de réflexion prévus par l’article L 271-1 du CCH (Loi 2015-990 du 6-8-2015 art. 210, II). Ce changement a été motivé par une volonté de rapprocher ce temps de réflexion du délai de 14 jours applicable en droit de la consommation.

Conformément au droit commun, le nouveau délai est entré en vigueur le 8 août 2015 et s’applique aux contrats conclus à compter de cette date.

Corrélativement, l’interdiction de versement de fonds prévue par l’article L 271-2 est modifiée de la même manière.

En revanche, le droit spécial de rétractation de 7 jours profitant aux bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente de lot de lotissement (C. urb. art. L 442-8) n’a, quant à lui, pas été modifié, ce qui paraît relever d’une pure omission législative.

Remise des pièces en cas de vente d’un lot de copropriété

5. Les modalités de notification des pièces annexes à la promesse de vente d’un lot de copropriété sont simplifiées (Ord. 2015-1075 du 27-8-2015 : BPIM 5/15 inf. 343). Très décriée lors de son adoption, la loi Alur a imposé la communication à l’acquéreur de nombreuses informations nouvelles dès le stade de l’avant-contrat portant sur un lot de copropriété, sous peine de retarder le démarrage du délai de rétractation (Loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 54 : BPIM 3/14 inf. 149). Le vent de protestations des praticiens ayant été entendu par le législateur, celui-ci a confié au Gouvernement le soin de simplifier, par voie d’ordonnance, les modalités d’information des acquéreurs prévues par les articles L 721-2 et L 721-3 du CCH (Loi 2014-1545 du 20-12-2014 art. 15).

Ce fut chose faite avec l’ordonnance du 27 août 2015 qui, outre certains allègements quant aux documents à transmettre, autorise désormais à remplacer l’annexion des nombreux documents par leur remise préalable à la signature de l’acte, y compris sous forme dématérialisée si l’acquéreur l’accepte. En revanche, on peut penser que la forme dématérialisée n’est pas possible pour une communication des documents postérieure à l’acte, l’article L 721-3 renvoyant alors aux formes de notification prévues par l’article L 271-1 du CCH.

Lorsque les documents sont remis préalablement à la signature, il convient d’être particulièrement attentif à mentionner cette remise dans l’acte, au risque de ne pas faire courir le délai de rétractation immédiatement. En effet, à défaut de remise au plus tard à la signature – situation à laquelle il convient d’assimiler l’absence de preuve de la remise – le démarrage du délai est différé au lendemain de la communication des documents (CCH art. L 721-3). Le texte est très formaliste à cet égard puisqu’il exige, lorsque l’acte est sous seing privé (ou « sous signature privée » à compter du 1er octobre 2016), que l’acquéreur atteste de cette remise dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main (CCH art. L 721-2, II-dernier al.). Sans l’indiquer expressément, cette rédaction laisse entendre que ledit document doive être distinct de l’avant-contrat. Cette forme présentera d’ailleurs l’avantage d’en permettre l’annexion à l’acte authentique de vente, afin d’en assurer la conservation.

En cas de contrat authentique, en revanche, la reconnaissance de la remise par l’acquéreur résulte de sa seule signature de l’acte (CCH art. L 721-2, II-dernier al.), donc sans formalisme particulier. Une raison de plus de dresser l’avant-contrat sous forme authentique.

Cas de la notification d'un acte sans annexe

6. La notification du projet d’acte sans les annexes fait utilement courir le délai de rétractation (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 inf. 41). Pour aboutir à cette solution, la Cour de cassation a retenu que la lettre du texte de l’article L 271-1 du CCH n’imposait que la notification du seul « acte » et que le formalisme imposé par l’article D 271-6 du CCH en cas de remise en main propre avait été respecté, de telle sorte que la notification était régulière.

La décision est certes cohérente avec la jurisprudence de la première chambre civile qui a indiqué que, si l’acte notarié devait comporter les procurations en annexe, à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, ces exigences ne visaient pas la copie exécutoire (Cass. 1e civ. 10-9-2015 n° 14-13.237 : BPIM. 6/15 inf. 401). A fortiori, les annexes n’ont donc pas à être reproduites dans la copie simple ni dans le projet d’acte.

Néanmoins, on ne peut nier qu’en pratique l’acquéreur n’a pas toutes les clés en main lorsque lui est notifié un acte dépourvu d’annexes. Le problème est accentué par la tendance – regrettable –consistant à renvoyer dans l’acte à un document annexé sans en relater la teneur. C’est d’ailleurs pour cette raison que le législateur impose depuis la loi Alur, même si ces obligations ont depuis été allégées (voir n° 4), la remise à l’acquéreur d’un lot de copropriété de nombreux documents, peu important leur statut d’annexe ou non.

Dans l’espèce jugée en décembre, l’absence de notification des annexes semble avoir été palliée par l’envoi simultané d’une reconnaissance de conseils donnés détaillant les risques particuliers de l’affaire. La solution nous paraît donc bien fragile et on conseillera de continuer à notifier les annexes pour s’assurer d’une purge efficace du droit de rétractation en toutes circonstances.

Notification en cas de pluralité d'acquéreurs

7. La signature par un seul époux des deux accusés de réception des deux courriers de notification ne fait pas courir le délai de rétractation à l’égard de l’autre époux coacquéreur (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 15-12.735 : BPIM 3/16 inf. 189). En l’espèce, l’agence immobilière avait bien pris la précaution de notifier le compromis de vente aux époux acquéreurs au moyen de deux lettres recommandées distinctes adressées à chacun d’eux. Mais le mari ayant signé les deux accusés de réception, l’épouse argua de la purge irrégulière à son égard pour solliciter sa rétractation lorsque les vendeurs demandèrent le paiement de la clause pénale.

La Cour de cassation accepte cette rétractation au motif que l’accusé de réception n’ayant pas été signé par l’épouse, il n’est pas certain que cet acte lui ait été personnellement notifié. En outre, les juges relèvent que le mari ne disposait d’aucun pouvoir exprès pour recevoir l’acte à sa place.

L’arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence déjà établie qui considère que la notification de l’article L 271-1 du CCH doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, ou par une lettre unique libellée au nom des deux avec signature de l’avis de réception par chacun des époux ou par un époux muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ. 9-6-2010 nos 09-14.503 et 09-15.361 ; Cass. 3e civ. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152 n° 4). En outre, il confirme que la notification par courrier unique réceptionné par un seul des époux ayant reçu pouvoir de son conjoint est toujours possible, même si certains arrêts omettent parfois de rappeler cette solution (pour un exemple : Cass. 3e civ. 26-11-2014 n° 13-24.294 : BPIM 1/15 inf. 42).

On renouvellera donc les conseils déjà prodigués à l’époque : puisque la notification à deux époux par deux courriers distincts doit être la règle, il est impératif de se ménager la preuve des pouvoirs réciproques des époux à l’effet de retirer le recommandé de notification en insérant ce pouvoir dans l’avant-contrat lui-même. Ceci fera sans doute double emploi avec les procurations le cas échéant détenues par La Poste, mais il s’agit de la seule solution pratique permettant au vendeur de prouver que l’un des coacquéreurs détenait bien ce pouvoir, seul apte à valider à coup sûr la notification du droit de rétractation par courrier.

Soulignons que, en conséquence de cette purge irrégulière, les vendeurs ont tenté d’engager la responsabilité de l’agence immobilière. Mais la Cour de cassation a rejeté cette demande au motif que la mission de l’agence ne s’étendait pas à la vérification des signatures sur les accusés de réception. La prudence s’impose pour le notaire car on peut douter que le juge serait aussi clément à son égard, lui qui apparaît comme le spécialiste des formalités, chargé qui plus est de vérifier le respect de l’ensemble des règles applicables à la vente.

Réception de la notification par un tiers

8. La réception du courrier de notification par un tiers fait valablement courir le délai de rétractation à condition de prouver l’existence du mandat verbal pour recevoir le recommandé (CA Douai 17-3-2016 n° 15/03367). Dans cette affaire déjà citée (n° 2), l’accusé de réception du courrier de notification de l’avant-contrat à l’acquéreur a été signé par sa mère. L’acquéreur se prévalait de cette irrégularité pour exercer son droit de rétractation tardivement. Sa demande est accueillie par la cour d’appel au motif que, si le mandat pour recevoir le courrier recommandé peut effectivement être verbal comme le soutenait le vendeur, il convient néanmoins d’en établir l’existence, ce que ne démontrait pas la seule acceptation du courrier par la mère de l’acquéreur.

Cette analyse peut paraître exigeante quand on songe que le délai de rétractation commence à courir dès la première présentation de la lettre et non lors de sa remise effective au destinataire. Mais comme l’explique très justement l’arrêt, la première présentation de la lettre au domicile du destinataire fait courir le délai de rétractation car il est ainsi informé de l’existence d’une lettre par l’avis de passage du facteur, ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsque la lettre a été acceptée par un tiers.

L’arrêt est donc cohérent avec la jurisprudence concernant la notification aux époux coacquéreurs (n° 6). Dans les deux cas, la difficulté réside dans la preuve de l’existence du mandat consenti par l’acquéreur à l’effet de recevoir les courriers en son nom, preuve qui doit être apportée par le vendeur sans pouvoir compter sur l’aide des services postaux. Or, il semble que dans le cas de l’acquéreur unique la difficulté soit insoluble car il paraît en pratique bien compliqué de prévoir à l’avance dans l’avant-contrat un pouvoir au profit d’un tiers – déjà identifié – et de le faire intervenir pour accepter ce pouvoir dès l’origine. En outre, cela ne garantira pas la bonne exécution de sa mission par le mandataire, savoir la remise effective du courrier à l’acquéreur.

La difficulté trouvera peut-être sa solution dans la technique du recommandé électronique : dès lors que celui-ci aura bien été notifié à l’adresse email personnelle fournie par l’acquéreur, ce dernier ne pourra plus soulever l’argument d’une réception par un tiers.

Sanction d’une purge irrégulière

9. L’acquéreur qui reconnaît que les dispositions de l’article L 271-1 du CCH ont été respectées, qui prend possession de l’immeuble (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 14-26.339) et qui signe l’acte authentique de vente sans réserve (Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-13.064 : BPIM 3/16 inf. 179) renonce à exercer son droit de rétractation.

Les deux arrêts concernent des affaires aux hypothèses proches. Dans la première, les Hauts Magistrats ont considéré que les acheteurs, qui reconnaissaient que les prescriptions de l’article L 271-1 avaient été respectées, et qui avaient signé l’acte de vente et pris possession de l’immeuble, ne pouvaient ultérieurement prétendre exercer leur droit de rétractation. En réalité, l’exercice de ce droit masquait une tentative de remettre en cause la vente fondée sur un objectif d’optimisation fiscale non atteint.

Dans la seconde, le contrat préliminaire avait été notifié aux époux coacquéreurs par un seul courrier recommandé conjoint, et l’avis de réception signé par un seul d’entre eux. Néanmoins, la Cour de cassation énonce dans un principe général – l’arrêt sera d’ailleurs publié au bulletin – que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. Là aussi, le litige était essentiellement motivé par une acquisition en défiscalisation qui s’était révélée décevante.

La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’indiquer, dans un arrêt ayant donné lieu à une diffusion restreinte, qu’en signant l’acte authentique sans émettre de réserve, l’acquéreur avait renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge (Cass. 3e civ. 8-7-2014 n° 13-19.330 : BPIM 5/14 inf. 330). Nous avions appelé de nos vœux à une confirmation de cette solution par un arrêt destiné à une plus large publication (BPIM 3/15 inf. 152 n° 7). C’est chose faite.

On savait déjà que, en cas de remise en main propre irrégulière avant la réforme du 13 juillet 2006, la faculté de rétractation prenait fin grâce à la signature de l’acte authentique car celle-ci, en conférant date certaine à la remise, faisait démarrer le délai de rétractation au plus tard à la date de cet acte (en ce sens : Cass. 3e civ. 26-1-2011 n° 09-69.899 ; M. Suquet-Cozic, Droit de rétractation de l’acquéreur et remise en main propre : une histoire de date certaine : BPIM 2/11 inf. 90).

La solution retenue en l’espèce, qui aboutit au même résultat pratique, ne repose pas sur ce raisonnement mais est issue d’une construction totalement prétorienne d’application bien plus vaste. Elle paraît néanmoins bonne. En effet, le dispositif de l’article L 271-1 du CCH a pour seul objectif de protéger l’acquéreur face à un achat d’impulsion, et non de lui permettre de se retirer de la vente en cas de vice du consentement – ou à plus forte raison lorsque la demande en nullité fondée sur un tel vice a échoué, comme en l’espèce. Le dispositif du droit de rétractation n’a donc vocation à fonctionner que pendant la durée de l’avant-contrat. La faculté de rétractation éternelle en cas de purge irrégulière, que l’on pouvait craindre après l’adoption de la loi SRU, trouve un terme lors de la signature de l’acte authentique. La sécurité juridique s’en trouve renforcée. La règle générale ainsi dégagée constitue désormais un garde-fou en cas d’irrégularité de tout type de purge du droit de rétractation, à condition de bien stipuler dans l’acte authentique de vente que l’acquéreur reconnaît avoir bénéficié du droit de rétractation et avoir renoncé à l’exercer.

Autres droits de rétractation

10. La vente immobilière n’est plus soumise au droit de rétractation des ventes hors établissement (Loi Macron 2015-990 du 6-8-2015 art. 210, I). Dans notre précédent panorama, nous avions annoncé une nouveauté importante exactement inverse : la vente immobilière était entrée dans le champ d’application du droit de rétractation spécial des ventes hors établissement (BPIM 3/15 inf. 152 n° 8).

Le dispositif aura été éphémère. La loi Hamon 2014-344 du 17 mars 2014 ayant mis en place un régime d’application fort complexe et mal adapté au droit immobilier, le texte a dans un premier temps été amendé (Loi de simplification du droit 2014-1545 du 20-12-2014 art. 54), avant d’être totalement revu par la loi Macron afin de supprimer purement et simplement de son champ d’application, depuis le 8 août 2015, les « contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles » (C. consom. art. L 121-16-1, 12°).

Compte tenu des difficultés pratiques qu’avait suscitées ce texte (M. Suquet-Cozic, Le droit de rétractation de la loi Hamon amendé par la loi du 20 décembre 2014 : BPIM 1/15 inf. 3) et de la dualité de régimes inexplicable qu’il avait mise en place, la modification ne peut être accueillie que favorablement. On regrettera simplement le caractère versatile du législateur qui, en ayant laissé s’appliquer quelques mois seulement ce dispositif nébuleux, a lourdement compliqué la tâche des praticiens, mais surtout créé une insécurité juridique inutile pour les ventes conclues dans cet intervalle. Espérons que les juges qui auront à en connaître à l’avenir feront preuve d’indulgence face à ce contexte législatif mouvant.

Muriel SUQUET-COZIC, diplômée notaire, chargée d'enseignement notarial

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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