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Pas d’enclave du fonds d’une SCI dont le gérant est usufruitier du fonds contigu ayant un accès

L’enclavement d’une parcelle appartenant à une SCI n’est pas caractérisé si son gérant dispose d’un droit d’usufruit sur une parcelle mitoyenne bénéficiant d’un accès sur la voie publique.

Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 19-10.885 F-D


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Une SCI, propriétaire d’une parcelle qu’elle prétend enclavée, assigne l’un de ses voisins ayant accès à la voie publique afin d’obtenir une servitude légale de passage sur son fonds. Le gérant de la SCI demanderesse bénéficie de l’usufruit de la parcelle mitoyenne de celle appartenant à la SCI.

La cour d’appel reconnaît l’état d’enclave du fonds appartenant à la SCI mais refuse de lui accorder le droit de passage sollicité dans la mesure où le gérant de la société est titulaire, avec son épouse, d’un droit d’usufruit sur une autre parcelle contiguë ayant un accès à la voie publique. Les juges d’appel relèvent notamment qu’il existe une communauté d’intérêt entre la SCI et son gérant ainsi que sa famille. Il en résulte que le droit de passage sur la parcelle soumise à l’usufruit est moins dommageable que le droit de passage sur la parcelle du voisin.

Portant l’affaire devant la Cour de cassation, la SCI conteste notamment le motif du caractère moins dommageable en exposant que la fixation de la servitude de passage sur la parcelle mitoyenne soumise à l’usufruit du gérant et de son épouse entraînerait des travaux plus importants.

Rejet du pourvoi. Un fonds n’est pas enclavé, au sens de l’article 682 du Code civil, dès lors que son propriétaire est usufruitier d’un fonds qui le sépare de la voie publique et qui dispose d’une issue sur celle-ci. Ce motif de pur droit est substitué à ceux des juges du fond.

À noter : La solution peut être rapprochée d’une précédente affaire dans laquelle la Cour de cassation a retenu qu’un fonds appartenant en propre à un époux ne peut être considéré comme enclavé si le fonds contigu qui bénéficie d’un accès à la voie publique appartient à la communauté (Cass. 3e civ. 6-2-2013 n° 11-21.252 FS-PB : BPIM 2/13 inf. 162).

Elle éclipse néanmoins l’écran de la personnalité morale, alors que la société est dotée d’un patrimoine distinct de celui de ses associés. De surcroît, elle ne tient pas compte de la nature temporaire du droit d’usufruit sur le fonds intermédiaire alors que le droit de propriété sur le fonds enclavé est perpétuel et que l’octroi d’une servitude, par nature perpétuelle, aurait permis de dépasser ce hiatus (W. Dross, La servitude légale de passage en cas d’enclave : Defrénois 23-8-2018 n° 134q2 p. 51).

Julie LABASSE

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbanisme-Construction n° 22795

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