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L’erreur sur l’habitabilité d’une partie de la maison justifie la nullité de la vente

Est nulle pour erreur la vente d’une maison avec un rez-de-chaussée habitable si celui-ci n’est pas conforme aux règles d’urbanisme et ne peut pas être à usage d’habitation au regard des dispositions du plan de prévention des risques d’inondation.

Cass. 3e civ. 13-7-2022 n° 20-21.293 F-D


Par Pauline PERPOIL
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©Gettyimages

La vente d’une maison d’habitation édifiée sur plusieurs niveaux est signée. Dans le cadre d’un projet d’extension, l’acquéreur apprend que le rez-de-chaussée n’est pas conforme aux règles d’urbanisme et n’est pas habitable au regard des dispositions du plan de prévention des risques d’inondation. Il demande l’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur. Le vendeur reproche à la cour d’appel de Paris de prononcer la nullité de la vente alors que la croyance erronée de l’acquéreur en la conformité du rez-de-chaussée ne constitue pas une erreur sur les qualités essentielles de la maison. Il invoque que cette non-conformité n’empêche pas l’acquéreur d’habiter la maison et que, compte tenu de l’ancienneté des travaux, il ne risque aucune action en démolition.

La Cour de cassation confirme la nullité de la vente. Le fait que la mairie ne soit plus fondée à exiger la mise en conformité n’a pas pour conséquence de rendre le bien conforme. Le rez-de-chaussée ne peut pas être à usage d’habitation. L’acquéreur a cru acheter une maison disposant d’un rez-de-chaussée habitable mais en réalité seuls le premier étage et les combles sont autorisés à l’habitation. Cette erreur porte donc sur une qualité essentielle de la maison, à savoir sa surface habitable.    

A noter :

La destination du bien vendu est l’une de ses qualités essentielles. Pour une maison d’habitation, il s’agit de son caractère habitable. La situation juridique du bien à l’égard de sa conformité aux règles d’urbanisme est susceptible de remettre en cause l’usage auquel il peut être affecté. Elle peut donc faire l’objet d’une erreur constituant un vice du consentement. En l’espèce, la Cour de cassation souligne l’impact de cette erreur sur la surface réellement habitable après déduction de la surface du rez-de-chaussée de la maison.

La Cour de cassation confirme également le rejet de l’appel en garantie contre le notaire, en retenant qu’il n’avait pas commis de faute. Il avait repris dans l’acte de vente la situation du bien en zone inondable et la désignation de la maison identique aux deux derniers titres de propriété (rez-de-chaussée à usage d’habitation), et, en annexes, les autorisations administratives et l’origine de propriété antérieure. Pour les juges, aucun élément n’était de nature à créer un doute sur les modalités d’aménagement du rez-de-chaussée, de sorte qu’il n’avait pas à faire d’investigations complémentaires.

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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