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Évaluation de la participation de la communauté pour un achat avec déclaration d’emploi

Pour une acquisition avec déclaration d’emploi, la contribution de la communauté est déterminée sans tenir compte de l’indemnité payée par elle au titre du remboursement anticipé du prêt car cette indemnité relève des charges de jouissance et non des frais d’acquisition.

Cass. 1e civ. 7-11-2018 n° 17-25.965 F-PB


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Des époux mariés sous la communauté légale achètent un bien immobilier avec déclaration d’emploi par chacun d’eux, le solde étant financé au moyen d’un prêt. Ils divorcent. Les juges du fond considèrent que le bien est propre à l’épouse car, selon les règles du remploi, un bien est propre si le montant des fonds propres qui le financent est supérieur à la somme dépensée par la communauté (C. civ. art. 1436). Or, sur le prix global de 136 981 €, l’épouse a apporté 60 979 €, la communauté 60 756 € et le mari 15 244 €. L’ex-mari se pourvoit. Selon lui, la contribution de la communauté dans l’acquisition a été supérieure à celle de sa femme dès lors que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, payée avec des fonds communs, doit être prise en compte.

Il est débouté. La contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais d’acquisition (C. civ. art. 1436). L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut être assimilée aux frais d’acquisition.

A noter : En cas d’emploi ou de remploi de fonds propres lors de l’acquisition d’un bien, celui-ci est néanmoins commun si la contribution de la communauté au paiement du prix et des frais d’acquisition est supérieure à celle de l’époux acquéreur (C. civ. art. 1436). Mais qu’englobent les frais d’acquisition ? Il ne fait pas de doute que les frais notariés, y compris les frais d’inscription d’un prêt hypothécaire, et la commission d’agence en font partie. Tel n’est pas le cas  des frais liés à l’emprunt proprement dit. Il avait déjà été jugé que les intérêts de l’emprunt ne doivent pas être pris en compte car ils sont une charge de jouissance supportée par la communauté (Cass. 1e civ. 5-3-2008 n° 07-12.392 : BPAT 2/08 inf. 49). Dans l’affaire rapportée, l’on apprend qu’il en va de même des indemnités de remboursement anticipé du prêt.

En pratique : Le paiement de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt étant qualifié de charge de jouissance, il n’ouvre pas droit à récompense au profit de la communauté.

Florence GALL-KIESMANN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Famille n° 3145

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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