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Immeuble historique partiellement occupé par son propriétaire : comment déduire les charges ?

En cas d'occupation partielle d'un immeuble historique non productif de revenus, seuls les frais relatifs à la partie privative sont déductibles du revenu global. Si le propriétaire ne peut justifier de l'affectation des frais engagés, il doit utiliser une clef de répartition adaptée.

CE 6-4-2018 n° 405509


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Dans le cas où un immeuble classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire ne procure aucune recette imposable, les charges foncières afférentes à cet immeuble ne sont admises en déduction du revenu global de leur propriétaire qu’à la condition que celui-ci se réserve la jouissance de l’immeuble (CGI art. 156 et CGI ann. III art. 41 E).

Le Conseil d'Etat précise, pour la première fois, les règles à appliquer lorsque le propriétaire n'occupe que partiellement l'immeuble :

- si le propriétaire peut justifier de leur lien avec la partie privative de l'immeuble, les charges sont pleinement déductibles ;

- si, en revanche, les charges ne peuvent être affectées à une partie spécifique de l'immeuble, il appartient au propriétaire de ventiler ces dépenses entre les différentes parties de l'immeuble selon un clef de répartition adaptée à l’objet de ces charges.

A noter : Les propriétaires d'immeubles historiques bénéficient d'un régime fiscal favorable, qui les autorise à déduire les charges foncières qu'ils supportent même si l'immeuble ne leur rapporte aucun revenu.

En pratique : trois hypothèses sont prévues par le législateur :

- si l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, les charges sont déductibles du revenu foncier procuré par l'immeuble ;

- si l'immeuble ne procure aucune recette imposable, les charges sont déductibles du revenu global du contribuable dans les conditions et limites définies aux articles 41 E à 41 J de l'annexe III au CGI ;

- si l'immeuble, qui procure des recettes imposables, est occupé par son propriétaire, les charges se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu global et les autres charges son prises en compte dans son revenu foncier.

Dans la présente affaire, l'immeuble appartenait à une SCI et était partiellement occupé comme résidence principale par les deux associés de cette société. Le reste de l'immeuble était exploité comme chambres d’hôtes.Des travaux de réparation et d'entretien avaient été réalisés sur l'immeuble. Dans la mesure où les contribuables ne produisaient aucun contrat de location ni ne justifiaient du versement effectif de loyers, l’administration avait remis en cause l'imputation de ces dépenses sur les revenus fonciers et avait refusé aux contribuables toute déduction sur leur revenu global . Refus validé par la cour administrative d'appel de Marseille au motif que l'immeuble n'était pas intégralement réservé à la jouissance des intéressés (CAA Marseille 29-9-2016 no 15MA00694) et annulé par le Conseil d'Etat pour erreur de droit.

Pour en savoir plus sur le régime des monuments historiques : voir Mémento Fiscal nos 28350 s.



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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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