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Bien indivis occupé par un des indivisaires : taxe d’habitation et charges pour l’indivision !

La taxe d’habitation et les charges afférentes au bien indivis occupé par l’un des indivisaires incombent à tous les indivisaires, l'indivisaire occupant devant, pour sa part, payer une indemnité d'occupation.

Cass. 1e civ. 5-12-2018 n° 17-31.189 F-PB


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Après son divorce, une femme occupe privativement un appartement dépendant de l’indivision post-communautaire. Elle soutient avoir une créance sur l’indivision pour le paiement qu’elle a effectué au titre de la taxe d’habitation. Elle est déboutée en appel, la cour estimant que cette taxe, qui ne constitue pas une dépense de conservation, est à la charge de l’occupant du bien.

Cassation pour violation de l’article 815-13, alinéa 1 du Code civil qui prévoit l’indemnisation de l’indivisaire qui a fait, sur ses deniers personnels, des dépenses nécessaires pour la conservation des biens indivis. Le règlement de la taxe d’habitation avait permis la conservation de l’immeuble indivis et les charges afférentes à ce bien devaient être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Le préjudice résultant de l’occupation privative est quant à lui compensé par l’indemnité prévue par l’article 815-9 du Code civil.

A noter : Jusqu’à maintenant, la Cour de cassation distinguait :

- les charges relatives à l’occupation privative et personnelle de l’indivisaire, qui incombaient à ce dernier. Tel était le cas notamment des charges de copropriété correspondant à l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif (Cass. 1e civ. 12-12-2007 n° 06-11.877 FS-PB : BPAT 1/08 inf. 17). On pouvait penser que la taxe d’habitation relevait de cette catégorie car sur le fondement de l’article 1408 du Code général des impôts, elle est due par la personne qui a la jouissance effective du logement, et à défaut seulement par celle qui en a la disposition (en ce sens CE plén. 30-6-1982 n° 24984 : RJF 8-9/82 n° 827, à propos d’époux séparés de fait) ;

- et les autres charges, devant figurer au passif de l’indivision, comme les charges de copropriété non récupérables (Cass. 1e civ. 16-4-2008 n° 07-12.224 F-PB: BPAT 3/08 inf. 101), la taxe foncière (Cass. 1e civ. 13-1-2016 n° 14-24.767 F-PB) ou encore l’assurance habitation (Cass. 1e civ. 5-3-2008 n° 07-14.729 F-PB : BPAT 2/08 inf. 58 ; Cass. 1e civ. 16-3-2016 n° 15-15.704 F-D : BPAT 3/16 inf. 123).

La Cour de cassation considère aussi que les dépenses effectuées par un indivisaire occupant pour la conservation d'un bien indivis, compensées par l'indemnité fixée selon l'article 815-13 du Code civil, sont sans incidence sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation (Cass. 1e civ. 25-6-1996 n° 94-18.579 : Bull. civ. I n° 267).

Par la présente décision, les Hauts Magistrats mettent la taxe d’habitation à la charge de l’indivision en la qualifiant de dépense de conservation. Alors que le pourvoi ne portait que sur ce point, ils ne s’arrêtent pas là : ils précisent aussi que « les charges afférentes à ce bien » (sans plus de distinction) doivent être supportées par tous les coindivisaires, le préjudice résultant de la jouissance privative étant compensée par une indemnité d’occupation.

Faut-il comprendre qu’il n’y a plus lieu de distinguer selon la nature des charges ? L’indivisaire occupant devrait seulement une indemnité à l’indivision tandis que cette dernière serait tenue d’assumer toutes les charges liées au bien. Faut-il en outre admettre que l’indivision pourrait répercuter celles liées à la jouissance privative sur le montant de l’indemnité d’occupation ?

Cette distribution des obligations, si elle devait être confirmée, laisserait dubitatif car elle repose sur une interprétation très extensive de la notion de dépense de conservation. S’agissant de la taxe d’habitation, il n’existe pas de solidarité fiscale entre l’occupant et le propriétaire : si le premier ne la règle pas, l’administration ne peut pas se retourner contre le second. Autrement dit, en l’espèce, le fisc était créancier de l’ex-épouse occupante et non de l’indivision ; il ne pouvait donc pas saisir le logement en cas d’impayé. On ne voit donc pas en quoi il s’agit d’une dépense de conservation.

Florence GALL-KIESMANN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Patrimoine n° 23223

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne