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Du nouveau pour le DPE en vente et location !

Une loi « fourre-tout » est venue récemment modifier le cadre légal applicable pour le diagnostic de performance énergétique (DPE), requis en vente et location. Le point dans cet extrait d'Alertes et Conseils immobilier. 

Loi 2020-734 du 17 juin 2020 relative à diverses dispositions liées à la crise sanitaire, à d'autres mesures urgentes ainsi qu'au retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne (JO 18  texte n°1) ; Ordonnance2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation (JO 31 texte n°62) ; Loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO 9 texte n°1) ; Loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (JO 24 texte n°1)


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Pour le DPE requis en vente et location... Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est en principe requis en cas de vente (CCH art. L 134-3) ou location (CCH art. L 134-3-1) de tout ou partie d'un immeuble bâti.

Le DPE est à intégrer dans le dossier de diagnostic technique exigé en vente (CCH art. L 271-4), et pour la location d'un logement (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3). 

En l’état, un acquéreur (ou locataire) ne peut se prévaloir, à l’encontre d’un vendeur (ou bailleur), des informations contenues dans un DPE, qui « n’a qu’une valeur informative ».

Lorsqu'un DPE est requis en location, un texte précise en l'état qu'un locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE (CCH art. L 134-3-1).

Pour la réforme Élan... La loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, est venue modifier le cadre légal applicable pour le DPE requis en vente et location. 

Afin de « responsabiliser les acteurs de la vente et de la location », l'objectif de la réforme a été de « conférer un caractère opposable » au DPE.

A cet effet, les articles L 134-3-1 et L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), outre l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (bail d'habitation) ont été retouchés.

Le nouveau cadre légal, issu de la loi Élan, devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021 (loi Élan art. 179 III).

Une entrée en vigueur reportée... Une loi 2020-734 du 17 juin 2020, publiée le 18 juin 2020, vient de reporter la date d'entrée en vigueur de cette réforme (Loi 2020-734 art. 31 : JO 18 texte n° 1).

Il est désormais prévu que le nouveau cadre légal, issu de la loi Élan, entre en vigueur au plus tard au 1er juillet 2021, à une date fixée par décret.

Pour consulter l'amendement du Gouvernement, à l'origine de ce report : cliquer ici

Rappelons que la loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat comporte également diverses mesures visant à modifier le régime juridique du DPE requis pour la mise en location d'un logement. Pour un logement ayant une consommation énergétique primaire (Cep) supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an, il a été prévu que le DPE comprenne un audit énergétique (A&C Immobilier 15ème année n°18 p. 3).

En attendant les nouveaux textes... Sachez qu'une ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020 (JO 31 texte n° 62) est venue procéder à une refonte des textes du livre Ier du CCH. 

Dans le cadre de cette refonte, il a été prévu qu'une nouvelle section du CCH soit dédiée aux « informations et diagnostics obligatoires » en vente et location (CCH art. L 126-23 s.).

Deux nouveaux textes seront dédiés au DPE requis en vente et location (CCH art. L 126-28 et L 126-29 à compter du 1-7-2021).

Le DPE sera défini comme « un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique». Il devra être «accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic»  (CCH art. L 126-26).

En location, le texte prévoit qu'un DPE devra être joint à des fins d'information à tout contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Un locataire ne pourra se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE. Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an, il a été prévu que le DPE comprenne un audit énergétique, présentant notamment certaines propositions de travaux et mentionnant à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie (CCH art. L 126-29 à compter du 1-7-2021).

Il est prévu que les nouveaux textes du CCH, issus de l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er juillet 2021 (Ord. 2020-71 du 29-1-2020 art. 8).

Pour consulter : 

- l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020 : cliquer ici

- les nouveaux textes sur les diagnostics, à compter du 1er juillet 2021 : cliquer ici

Au titre de la loi 2019-1147 du 08 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, à compter du 1er janvier 2022, un bail d'habitation devra en principe mentionner, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE, et définis par voie réglementaire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3).

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseil pour les professionnels de l'immobilier 

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