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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Contrat de construction d'une maison individuelle

Le paiement du solde du prix du CCMI avec plan se prescrit dans les 2 ans de son exigibilité

Dans le contrat de construction de maison individuelle avec plan, si le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception et si des réserves ont été formulées, l’action en paiement du solde du prix exercée par le constructeur se prescrit par 2 ans à compter de la levée des réserves.

Cass. 3e civ. 13-2-2020 FS-PBI n° 18-26.194


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Des particuliers concluent avec une société un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec plan. La réception de l’ouvrage intervient le 1er août 2011. Le 23 mars 2015, le constructeur assigne les maîtres de l’ouvrage en paiement du solde du prix.

La cour d’appel déclare la demande irrecevable. Au regard des documents fournis, elle relève tout d’abord que la réception s’est faite avec des réserves. Elle estime ensuite qu’en matière de marché de travaux de construction, le solde du prix devient exigible à la levée des réserves ou au plus tard à la fin de la garantie d'achèvement, sauf opposition du maître de l’ouvrage. Les juges retiennent la date de fin de la garantie de parfait achèvement, fixée au 1er août 2012, comme point de départ du délai de 2 ans accordé au constructeur pour exiger le paiement (C. consom. art. L 218-2). Il en résulte que l'action de la société était effectivement prescrite.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde du prix est payable dans les 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée ou, dans le cas contraire, à la levée des réserves (CCH art. R 231-7). En l’espèce, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves.

A noter : L’action des professionnels, pour les biens et services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans (C. consom. art. L 218-2). Dans un CCMI avec plan, dès lors que le maître de l’ouvrage est un non-professionnel, l’action en paiement du constructeur est concernée par cette prescription biennale. Tel est aussi le cas pour l’action en paiement du prix dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Cass. 1e civ. 17-2-2016 n° 14-29.612 F-PBI : RJDA 6/16 n° 496, Gaz. Pal. 10-5-2016 p. 79 obs. V. Zalewski-Sicard ; Cass. 3e civ. 26-10-2017 n° 16-13.591 FS-PBI : BPIM 6/17 inf. 414, RDI 2018 p. 38 obs. O. Tournafond). Quid ensuite du point de départ de la prescription ? Rien n’est précisé par les textes. Jusqu’alors, la jurisprudence n’avait pas eu l’occasion de se prononcer, ce qui ne manquait pas de susciter des questionnements. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, certains auteurs ont d’ailleurs estimé qu’il semblait justifié de faire courir le délai de prescription à compter de la livraison (en ce sens, V. Zalewski-Sicard, O. Tournafond, précités). Le présent arrêt donne une réponse à propos du CCMI avec plan : la prescription biennale court à compter du jour où le solde du prix est exigible.

Florence GALL-KIESMANN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 80385

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne