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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Contrat de construction d'une maison individuelle

Révision du prix d'un CCMI dans une facture postérieure à la période de calcul de la révision

Dans un CCMI avec plan, le prix peut être révisé dès lors que la période à prendre en compte pour le calcul de la révision est respectée, peu importe que la facture actualisée soit postérieure à la date limite de la période de révision.

Cass. 3e civ. 15-6-2022 n° 21-12.733 FS-B, W c/ Sté Camip maison rustic


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©Gettyimages

Un couple conclut un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan le 13 juillet 2006 moyennant un prix de 199 885 € TTC avec possibilité de révision de ce prix jusqu’à l’obtention du permis de construire en application des articles L 231-11 et L 231-12 du CCH.

Se plaignant de divers désordres, les maîtres de l’ouvrage agissent en indemnisation contre le constructeur. Celui-ci forme une demande reconventionnelle en paiement d’un solde de facture avec indexation. La cour d’appel accueille la demande du constructeur qui réclame paiement de la somme de 31 235,52 € correspondant à une situation de travaux du 13 octobre 2009 faisant apparaître un solde de 22 425,42 €, actualisé au regard du coût de la construction et des clauses contractuelles de révision du prix.

Les maîtres de l’ouvrage font valoir, au soutien de leur pourvoi, que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 231-11 et L 231-12 du CCH faute d’avoir recherché s’il était possible de réviser la facture établie le 13 octobre 2009 alors que le permis de construire avait été délivré le 3 mai 2007.

Le moyen est rejeté. La Cour de cassation rappelle que la période devant être prise en compte pour le calcul de la révision est celle s'écoulant entre la signature du contrat et le mois suivant la plus tardive des deux dates entre la date de l’obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction et la date de réalisation de la condition suspensive (CCH art. L 231-11 et L 231-12). Par suite, la recherche prétendument omise est inopérante dès lors qu’il peut être procédé à la révision du prix dans une facture postérieure à l’une des deux dates précitées.

A noter :

La Cour de cassation est rarement saisie de la question de la révision du prix du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Par principe, le prix est forfaitaire et définitif. Toutefois, les articles L 231-11 et L 231-12 du CCH autorisent, selon des modalités encadrées et un formalisme rigoureux, la révision du prix.

L’article R 231-6 du même Code définit le seul indice applicable : l’indice du bâtiment tous corps d’état (BT 01) qui « traduit la variation des coûts salariaux, y compris les charges annexes, des coûts des matériaux et leur transport, des coûts d'utilisation, amortissement compris, des matériels mis en œuvre ainsi que des coûts des produits et services divers nécessaires à la gestion des entreprises définis par décision du ministre chargé de l'économie et des finances et publiés au Bulletin officiel de la concurrence et de la consommation ».

En fonction de la situation économique et des délais d’obtention du permis de construire et/ou du ou des prêt(s) destiné(s) au financement de la construction, cette révision peut avoir un impact significatif sur le prix convenu.

Deux modalités de révision du prix convenu sont possibles :

a) Une révision intégrale d’après la variation de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l'article L 231-12 (c’est-à-dire dans le délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : la date d’obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ou la date d’obtention du prêt pour financer la construction), le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;

b) Une révision limitée dans son montant et sa durée : révision sur chaque paiement à hauteur de 70 % de la variation de l’indice BT 01 ; cette révision ne pouvant être effectuée au-delà d’un délai de 10 mois après l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ou l’obtention du prêt pour financer la construction (CCH art. L 231-11, b).

En l’espèce, le pourvoi posait la question de la mise en œuvre dans le temps de la première hypothèse susvisée.

Selon les auteurs du pourvoi (les maîtres de l’ouvrage), le principe même de l’application de la clause de révision ne pouvait plus être envisagé après l’expiration des délais fixés par les articles L 231-11 et L 231-12 du CCH. Une telle analyse induit une application stricte du premier des textes précités en ce qu’il précise « le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ». 

Approuvant la cour d’appel, la Cour de cassation adopte une autre lecture des dispositions en cause et considère que seule la période d’indexation pour le calcul de la révision est strictement encadrée par les textes. Dès lors que la période devant être prise en compte pour ce calcul est respectée, il peut être procédé à la révision du prix dans une facture postérieure à la date prévue par l’article L 231-12 du CCH (un mois après l’obtention du permis de construire ou du prêt destiné au financement de la construction).

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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