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Promesse unilatérale de vente : l’irrévocabilité de l’engagement du promettant est constitutionnelle

L’impossibilité pour le promettant de rétracter une promesse unilatérale de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option ne porte atteinte ni à la liberté contractuelle ni au droit de propriété.

Cass. 3e civ. 17-10-2019 n°19-40.028 FS-PBI


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La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124, al. 1). La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis (al. 2).

Une société immobilière ayant consenti une promesse de vente, poursuivie en perfection de la vente par le bénéficiaire, fait valoir que l’alinéa 2 de l’article 1124 est contraire au principe de liberté contractuelle (Déclaration des droits de l’Homme art. 4) et au droit de propriété (Déclaration des droits de l’Homme art. 17).

Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation refuse de la transmettre au Conseil constitutionnel. En effet, selon l’article 1124, al. 1 du Code civil, dans une promesse unilatérale de vente, le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, de sorte que la formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de propriété.

A noter : 1. La promesse unilatérale de contrat n’était pas visée dans le Code civil de 1804. Si,  sur la qualification d’une telle promesse, l’ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des contrats n’a fait que confirmer les solutions précédentes, elle a en revanche condamné la jurisprudence antérieure autorisant le promettant à révoquer la promesse. La Cour de cassation considérait en effet que l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire,  de sorte que la levée de l’option après la rétractation de la promesse excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir et, en conséquence, elle refusait d’ordonner la réalisation forcée du contrat (Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91-10.199 : RJDA 3/94 n° 274 ; Cass. com. 13-9-2011 n° 10-19.526 F-D : RJDA 1/12 n° 25).

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des contrats, la révocation de la promesse par le promettant avant l’expiration du délai d’option n’interdit pas la formation du contrat ; le bénéficiaire de la promesse peut donc lever l’option après la révocation et demander l’exécution forcée du contrat. Certains auteurs ont fait remarquer qu’il était impossible de forcer une personne à consentir à un contrat et que réputer le contrat conclu en dépit de la rétractation du promettant constituait une atteinte disproportionnée au principe de la liberté contractuelle (M. Fabre-Magnan, « De l’inconstitutionnalité de l’exécution forcée des promesses unilatérales de vente » : D. 2015 p. 826). Au contraire, décide ici la Cour de cassation, cette impossibilité de rétractation d’une promesse unilatérale de vente ne porte atteinte ni à la liberté contractuelle ni au droit de propriété.

Le promettant a donc tout intérêt à se réserver dans la promesse une faculté de révoquer celle-ci, l’article 1124, al. 2 du Code civil n’étant pas d’ordre public (en ce sens, B. Mercadal, Mémento Droit commercial n° 11946).

2. Notons que la chambre sociale de la Cour de cassation a appliqué à une promesse d’embauche l’article 1124, al. 2 alors même que la promesse était antérieure à l’entrée en vigueur de la réforme de 2016 (Cass. soc. 21-9-2017 n° 16-20.103 FS-PBR : BRDA 21/17 inf. 12). Elle a ainsi jugé que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêchait pas la formation du contrat de travail promis. Au contraire, la troisième chambre civile a refusé d’appliquer la nouvelle solution à une promesse de vente conclue avant le 1er octobre 2016, répétant que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option qui intervient après la rétractation du promettant ne permet pas la rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut pas être ordonnée (Cass. 3e civ. 6-12-2018 n° 17-21.170 FS-D : RJDA 5/19 n° 323).

Sophie CLAUDE-FENDT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 11946

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne