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Promesse de vente : caducité si défaillance de la condition suspensive non provoquée par le bénéficiaire

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui ne lève pas l’option faute de réalisation de la condition suspensive n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’il n’a pas empêché l’accomplissement de la condition.

Cass. 3e civ. 23-3-2017 n° 16-13.214 F-D


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Une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir aux fins de construction d’un ensemble est signée, sous la condition suspensive de l’obtention d’une garantie financière d’achèvement. Le bénéficiaire n’obtient pas cette garantie et ne lève pas l’option. Le promettant l’assigne en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Il fait valoir que la condition est réputée accomplie au motif que le bénéficiaire n’a pas fait le nécessaire pour obtenir la garantie.

Les juges rejettent sa demande et jugent la promesse caduque. Ils retiennent que le bénéficiaire s’est vu notifier, dans les délais contractuels, deux refus d’octroi d’une garantie financière. L’un est justifié par les incertitudes du marché de l’investissement locatif et la faiblesse de la pré-commercialisation. L’autre concerne également une ouverture de crédit, ce qui, selon les juges, ne change rien au refus de la garantie. Les juges en déduisent que le bénéficiaire n’a pas empêché la réalisation de la condition suspensive.

A noter : la condition est réputée accomplie si le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement (C. civ. art. 1304-3, anciennement 1178). Le comportement du débiteur est sanctionné lorsqu’il a fautivement empêché la réalisation de la condition ou provoqué sa défaillance. Tel est le cas, notamment, lorsque la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt ne se réalise pas, faute pour l’acheteur d’avoir effectué les démarches nécessaires (Cass. 3e civ. 20-11-2013 : BPIM 1/14 inf. 36).  En revanche, ne peut pas lui être reprochée la défaillance de la condition lorsqu’elle est due à un événement étranger à son comportement. Tel est le cas dans l’arrêt commenté, le bénéficiaire ayant fait, en vain, le nécessaire pour obtenir la garantie.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 30700

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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