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La réforme de la copropriété par ordonnance

L'ordonnance portant réforme de la copropriété est parue au Journal officiel. Annoncée comme une réforme d'envergure, elle simplifie plus qu'elle ne transforme.

Ord. 2019-1101 du 30-10-2019 : JO 31 texte n° 3


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1. Prise en application de l'article 215 de la loi Élan 2018-1021 du 23 novembre 2018, l'ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est publiée (Ord. 2019-1101 du 30-10-2019 : JO 31 texte n° 3). Elle entrera en vigueur le 1er juin 2020. Le projet de loi de ratification devra être déposé avant le 31 janvier 2020.

2. Moins « révolutionnaire » que prévu, cette ordonnance comporte néanmoins plus de 40 articles qui clarifient, voire simplifient certaines dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Comme annoncé également, elle renforce le rôle du syndicat des copropriétaires, notamment dans certaines prises de décisions, et celui du conseil syndical. Elle adapte en outre les dispositions de la loi de 1965 aux petites copropriétés. À noter, la disparition de l'obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans qui figurait dans le projet.

Champ d'application du statut de la copropriété

Application obligatoire

3. Le caractère impératif du statut de la copropriété des immeubles bâtis est étendu aux articles 1er (champ d'application de la loi), 1-1 (date d'entrée en vigueur du statut en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant et pour les immeubles à construire), 4 (définition des parties communes générales et spéciales) et 42-1 (dématérialisation des notifications et mises en demeure sous réserve du consentement du copropriétaire).

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne faisant pas référence aux dispositions de l'article 1er, la question s'était posée de savoir s'il était possible, par convention, d'écarter le statut de la copropriété au profit d'une autre organisation. L'ordonnance consacre la jurisprudence en précisant que l'article 1er est impératif, seules les dérogations mentionnées à cet article pouvant dès lors être admises (voir n° 4).

Application dérogatoire

4. Le régime de la copropriété est recentré autour de la notion d'habitation. Ainsi, par dérogation au statut impératif de cet article, la loi de 1965 sera applicable de manière supplétive aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1 modifié). Cette liberté contractuelle sera autorisée sous réserve que les propriétaires mettent en œuvre une organisation conventionnelle dérogeant expressément à la loi de 1965, disposant de la personnalité morale et suffisamment structurée pour permettre la gestion des éléments communs. Ces critères, inspirés de la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux ensembles immobiliers, sont consacrés dans la loi tant pour les ensembles immobiliers que pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation. La décision d'appliquer ce régime dérogatoire doit être prise à l'unanimité des copropriétaires.

Ensembles immobiliers

5. La notion de « volumes » est intégrée dans la définition des ensembles immobiliers. Ceux-ci comprennent, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1 modifié).

Lots transitoires

6. La définition du lot transitoire est clarifiée. La référence à la partie privative constituée d'un droit de construire « sur une surface déterminée du sol » est supprimée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1 modifié). Cette mesure tend à coordonner cette définition du lot transitoire avec le nouvel article 37-1 de la loi de 1965, modifié par la loi Élan, qui prévoit que le droit de surélever peut constituer « la partie privative d'un lot transitoire ». La référence à une « surface déterminée du sol », utilisée dans certains règlements de copropriété, laissait supposer qu'un lot transitoire ne pourrait pas porter sur un droit de surélever alors qu'une telle possibilité a toujours été admise par la jurisprudence.

Lots de copropriété

Parties communes spéciales et à jouissance privative

7. Les parties communes spéciales, dont la notion a été consacrée par la loi Élan, sont explicitement distinguées des parties communes générales. Il est par ailleurs précisé que la proportionnalité des quotes-parts de parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative s'applique aux parties communes tant spéciales que générales (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 4 et 5 modifiés).

8. Les articles 6-2 et 6-3 de la loi de 1965 sont harmonisés avec l'article 3. Ainsi, la référence à « l'usage et l'utilité » des parties communes est remplacée par « l'usage ou l'utilité », de façon à assouplir la constitution des parties communes spéciales comme des parties communes à jouissance privative.

9. Le règlement de copropriété pourra désormais préciser les charges que le titulaire d'un droit de jouissance privatif devra, le cas échéant, supporter (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-3 modifié). Précision utile puisque, à défaut, les charges correspondant à l'emplacement sur lequel un copropriétaire bénéficie d'une jouissance exclusive seront réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, alors même qu'ils n'en ont pas la jouissance.

Servitude

10. Un nouvel article 6-1 A est ajouté à la loi de 1965, consacrant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle aucune servitude ne peut être instituée sur une partie commune au profit d'un lot, la servitude supposant l'existence de deux fonds distincts alors que le propriétaire d'un lot est également propriétaire indivis des parties communes (Cass. 3e civ. 2-12-1980 n° 79-11.182 : Bull. civ. III n° 187 ; Cass. 3e civ. 9-12-1998 n° 97-13.010 ; Cass. 3e civ. 1-2-2018 n° 17-10.482 F-PB : BPIM 2/18 inf. 136 ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-1 A nouveau).

Travaux

11. La réalisation de travaux au sein de l'immeuble en copropriété est facilitée, notamment en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers de chaque copropriétaire et en évitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d'entre eux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9 modifié).

L'interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives est élargie à tous les types de travaux régulièrement et expressément votés par l'assemblée générale, sans liste limitative. Pour limiter l'atteinte portée au droit de propriété exclusif du copropriétaire, il est précisé que la réalisation de tels travaux, en présence d'une solution alternative permettant d'éviter une intrusion dans les parties privatives, ne pourra être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. En cas de privation totale temporaire de jouissance de son lot, un copropriétaire pourra obtenir de l'assemblée générale une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive qui lui sera octroyée.

Répartition des charges et des frais entre copropriétaires

12. L'article 10 de la loi de 1965 précise désormais que la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est déterminée en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, afin de tenir compte de l'existence de dispositifs de comptage individuels (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10 modifié).

Il est également précisé que les règles de répartition entre charges spéciales et charges générales s'appliquent tant aux parties communes générales qu'aux parties communes spéciales. La disposition transitoire qui figurait au dernier alinéa de l'article 10 est supprimée, tout règlement de copropriété devant impérativement indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

13. La disposition relative aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné est étendue, au-delà de l'état daté, à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d'un seul copropriétaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10-1 modifié). Sont désormais inclus, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l'opposition sur mutation ou les frais de délivrance de documents sur support papier, mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.

Par ailleurs, il est expressément précisé que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la vente d'un ou plusieurs lots, objets d'une même mutation, donnent lieu à un plafonnement de leur montant fixé par décret.

Notons enfin que les astreintes visées au d de l'article 10-1 sont désormais désignées de manière générique sans énumérer les articles du Code de la construction et de l'habitation et du Code de la santé publique, la liste de ces articles étant considérée comme évolutive.

Administration de la copropriété

Syndicat des copropriétaires

Objet du syndicat

14. L'objet du syndicat des copropriétaires est étendu à l'amélioration de l'immeuble. Cette modification est en lien avec l'extension de la procédure dite de la « passerelle » de l'article 25-1 (voir n° 47) aux travaux d'amélioration.

Responsabilité

15. Les conditions d'engagement de la responsabilité objective du syndicat pour des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sont clarifiées. La référence au vice de construction et au défaut d'entretien est ainsi supprimée. S'agissant du défaut d'entretien, cette formulation semblait renvoyer à la notion de faute, alors qu'il était admis par la jurisprudence que le syndicat était responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif de la part du syndicat. S'agissant du vice de construction, ce concept se rapproche de la responsabilité prévue à l'article 1792 du Code civil, qui ne se réfère qu'au dommage.

La loi dispose désormais clairement que la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes. Cette mesure de clarification a pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Syndicat coopératif

16. Le recours au syndicat coopératif est simplifié en supprimant l'exigence d'une mention expresse dans le règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14 modifié).

Gestion du syndicat des copropriétaires

17. Afin de permettre à un syndicat des copropriétaires de rechercher la responsabilité de son syndic défaillant, le président du conseil syndical, sur délégation expresse de l'assemblée générale, pourra désormais ouvrir une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15 modifié). À défaut de conseil syndical, l'action est ouverte à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (C. civ. art. 1843-5 et C. com. art. L 225-252).

Les frais de procédure engagés par le président du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 27). Les copropriétaires exerçant cette même action doivent faire l'avance des frais de procédure, répartis ensuite entre tous les copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts de parties communes afférentes à leurs lots, dès lors que la prétention est déclarée bien fondée par le juge. En cas de condamnation, s'agissant d'une action engagée dans l'intérêt de tous les copropriétaires, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15 modifié).

18. En cas de cession de parties communes par le syndicat, il est désormais possible d'opérer une déduction par compensation entre la part du prix de vente revenant au copropriétaire et les sommes exigibles dues par ce dernier au syndicat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 16-1 modifié). Cette déduction, qui constitue une forme de compensation de plein droit entre créances réciproques, liquides, certaines et exigibles, conformément aux articles 1347 et 1347-1 du Code civil, devrait permettre d'améliorer le recouvrement de charges de copropriété.

Les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues après le 1er juin 2020.

Relations contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

19. La référence au syndic « bénévole ou coopératif » est supprimée, la qualité de copropriétaire étant exigée de manière générale à l'égard de tout syndic « non professionnel » appelé à gérer une copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17-2 modifié). Par ailleurs, une transition est organisée lorsque cette condition n'est plus remplie. Il s'agit ainsi d'éviter que la copropriété se trouve brutalement privée d'un syndic non professionnel, qui ne serait plus copropriétaire au sein de l'immeuble qu'il gérait, en maintenant le mandat légal de ce dernier pendant un délai de 3 mois suivant cet événement.

Durant ce délai, ce syndic devra convoquer une assemblée générale et inscrire à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic pour le remplacer.

Syndic

Missions

20. L'obligation pour le syndic d'assurer la conservation des archivesdu syndicat au titre des missions générales de gestion administrative du syndic est désormais explicitement mention­née dans la loi (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18 modifié). Cette obligation se déduisait implicitement des dispositions du premier alinéa de l'article 18-2, qui traite de l'hypothèse particulière de la remise par l'ancien syndic au nouveau de la situation de trésorerie, des fonds immédiate­ment disponibles ainsi que de l'ensemble des fonds et archives du syndicat.

Par ailleurs, la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, Il modifié). L'obligation d'un compte séparé est donc posée pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Outre une plus grande transparence dans l'usage des fonds de la copropriété par le syndic, le compte séparé est une garantie pour chaque copropriété ; il permet également d'identifier précocement des signaux d'alerte, tels que des difficultés financières ou une trésorerie fragilisée.

Absence de transmission des documents financiers au conseil syndical

21. S'agissant de la pénalité financière applicable au syndic en l'absence de transmission au conseil syndical de pièces se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l'administration de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 6 modifié) :

- la référence à un montant « minimal » de pénalités est supprimée, dans la mesure où aucune négociation véritable n'est susceptible d'intervenir entre le syndic et le syndicat des copropriétaires sur un montant supérieur de pénalités. Le montant des pénalités reste fixé par décret ;

- les pénalités applicables seront déduites de la rémunération du syndic lors de l'établisse­ment des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation ; à défaut, le président du conseil syndical pourra désormais saisir le président du tribunal judiciaire afin d'assurer l'effectivité de cette sanction légale si le syndic ne s'exécute pas par lui-même.

Carence

22. En cas de carence du syndic, la notion d'administrateur « provisoire » est remplacée par celle d'administrateur « ad hoc » afin d'éviter toute confusion avec l'administrateur provisoire de l'article 29-1 désigné dans le cadre des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, V modifié).

L'administrateur « ad hoc » ne doit pas être confondu avec le « mandataire ad hoc » de l'article 29-1 A pouvant être désigné judiciairement dans le cadre des copropriétés en difficulté.

Début et fin de mandat

23. Les modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat sont clarifiées afin d'assurer une continuité dans la gestion de la copropriété, en évitant les copropriétés sans syndic et les doubles paiements d'honoraires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, VI à VIII nouveaux). Ces dispositions s'appliquent aux contrats de syndic conclus après le 1er juin 2020.

Le principe selon lequel le contrat de syndic est conclu à durée déterminée et ne peut être reconduit tacitement, conformément à l'article 1212 du Code civil, est clairement énoncé.

24. Une distinction est clairement opérée entre le non-renouvellement du contrat de syndic à l'arrivée de son terme et la résiliation anticipée de ce contrat par une partie avant terme, supposant une « inexécution suffisamment grave de l'autre partie », sur le modèle de l'article 1224 du Code civil relatif à la résolution pour inexécution.

S'agissant du non-renouvellement d'un contrat arrivant à son terme, il est précisé que chaque partie peut y mettre fin, sans indemnité, sous certaines conditions. Les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale qui doit intervenir dans les 3 mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci doit également informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale afin de lui permettre d'organiser utilement une mise en concurrence. L'assemblée générale désigne alors un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui inter­viennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

25. S'agissant de la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, elle suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée. Cette précision consacre, en la rendant réciproque, une jurisprudence constante de la Cour de cassation exigeant que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d'un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité (Cass. 3e civ. 27-4-1988 n° 86-11.718 : Bull. civ. III n° 80 ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, VIII nouveau).

Lorsque l'initiative de la résiliation émane du syndic, celui-ci doit notifier sa volonté de résiliation au président du conseil syndical ou, à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires, afin de respecter les principes de loyauté et de la contradiction. L'assemblée générale ne peut être convoquée dans un délai inférieur à 2 mois à compter de cette notification. Ce délai devrait permettre au conseil syndical d'organiser une mise en concurrence et de transmettre, le cas échéant, au syndic plusieurs projets de contrat de syndic, en vue d'une notification en même temps que la convocation. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires qui désigne un nouveau syndic au cours de cette assemblée fixe la date de prise d'effet du contrat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, VIII nouveau).

Lorsque la résiliation intervient à l'initiative du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, précisant l'inexécution ou les inexécutions qui lui sont reprochées, afin de respecter les principes de loyauté et de la contradiction. L'assemblée générale se prononce alors sur la question de cette résiliation et fixe, le cas échéant, sa date de prise d'effet, qui ne peut intervenir au plus tôt qu'un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Dans le cas où, au cours de cette même assemblée, le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet de son contrat, ce qui clarifie la transition entre syndics sortant et entrant (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, VIII nouveau).

Ce dispositif permet ainsi d'encadrer et de sécuriser les modalités de succession entre syndics afin d'assurer la continuité de la gestion administrative et financière du syndicat pendant cette période transitoire. Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l'assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l'assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d'assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.

Rémunération

26. L'article 18-1 A de la loi de 1965 est modifié. D'une part, il clarifie le fait que les modalités particulières de rémunération du syndic, définies par cet article, ne portent que sur les prestations de syndic fournies au titre de sa mission de gestion courante du syndicat. En parallèle, les conditions dans lesquelles le syndic peut conclure des contrats de prestations de services avec le syndicat des copropriétaires qui n'entrent pas dans le champ du contrat type sont précisées. Il est exigé que le syndic sollicite l'autorisation de l'assemblée générale préalablement à la conclusion d'un contrat avec une personne ou une entreprise avec laquelle il a des liens. Il est également exigé que le syndic précise la nature des liens (capitalistique ou juridique) rendant nécessaire l'autorisation de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A, II nouveau).

Mise en concurrence

27. La mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical est facilitée. Ainsi, pour favoriser la comparaison des contrats, il est imposé aux syndics d'adresser au conseil syndical des « projets de contrat » de syndic conformes au contrat type. De plus, ces projets devront être accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d'une mise en concurrence « éclairée » par le conseil syndical, sur le modèle de l'article L 112-2 du Code des assurances (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A modifié).

L'efficacité de l'obligation de mise en concurrence est améliorée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21 modifié). Celle-ci trouve sa pleine utilité lors de la désignation d'un nouveau syndic ou à l'approche de l'échéance du terme du contrat de syndic. En conséquence, la périodicité triennale de cette obligation, sans lien avec la durée effective des contrats de syndic, est supprimée et remplacée par une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic (que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois ou qu'il s'agisse d'un nouveau syndic).

L'inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence de projets de contrat de syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic est également supprimée. Son caractère systématique pouvait en effet laisser croire, à tort, à certains copropriétaires qu'ils étaient tenus de dispenser le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence. La demande de dis­pense de mise en concurrence est désormais laissée à l'initiative du conseil syndical, lorsqu'il estimera inutile de comparer les prestations proposées par son syndic en exercice avec d'autres offres au regard de leur qualité et de leur coût (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 2 modifié).

Dans tous les cas, la possibilité pour tout copropriétaire de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet est maintenue, une telle possibilité étant susceptible de s'avérer opportune en cas de dispense de mise en concurrence accordée au conseil syndical par l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 3, modifié).

La mise en concurrence se fera sur la base de projets de contrat de syndic respectant le contrat type, assortis d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposés par chaque syndic pour faciliter les comparaisons des propositions de syndics professionnels (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 2 modifié).

L'absence de mise en concurrence ne rend pas nulle la décision désignant un syndic professionnel. Il convient en effet de préserver la sécurité juridique des copropriétés, qui n'auront pas à supporter le risque d'invalidations rétroactives d'actes pris par un syndic dont la désignation aurait été par la suite annulée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 2 modifié).

Responsabilité

28. Afin de rendre plus efficace la sanction applicable en cas de non-transmission de la fiche synthétique, dont le montant actuellement défini dans les contrats de syndic est généralement très faible, le montant de la pénalité sera fixé par décret (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8-2 modifié).

Par ailleurs, la sanction de la révocation du syndic à défaut de réalisation de la fiche synthétique est supprimée, cette sanction apparaissant disproportionnée. Par souci d'harmonisation avec les pénalités applicables au syndic en l'absence de transmission de documents au conseil syndical prévues à l'article 21 de la loi de 1965, le délai au-delà duquel la pénalité est due passe de 15 jours à un mois. Des précisions sont également apportées quant aux modalités de déduction des pénalités applicables (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8-2 modifié).

29. Afin de s'assurer du respect par les syndics de leurs obligations et d'obtenir une plus grande transparence dans les pratiques commerciales, le pouvoir de sanction des agents chargés de la concurrence et de la consommation est renforcé. Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, est ainsi instituée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter l'encadrement légal de leur rémunération et le contrat type. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues par le Code de la consommation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A, al. 4 modifié).

30. S'agissant de la rémunération pour travaux du syndic, l'interdiction actuellement faite au syndic de mentionner, même à titre indicatif, le montant de ses honoraires spécifiques en cas de travaux est supprimée, le barème indicatif étant susceptible de servir de base ultérieure de négociation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A, III-al. 2 nouveau).

31. Enfin, l'article 18-1 A est complété afin de préciser que le contrat type et l'encadrement de la rémunération du syndic ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A, IV nouveau). Dans l'hypothèse où le syndic ne perçoit qu'un défraiement, pour le remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés, le formalisme du contrat type peut en effet apparaître excessif. Néanmoins, le syndic non rémunéré peut déci­der de proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.

Lorsqu'il perçoit une rémunération, à quelque titre que ce soit, le syndic non professionnel doit se conformer au contrat type, la production d'un contrat type se justifiant pour la détermination du montant des honoraires qui lui seront versés.

Documents dématérialisés

32. L'article 18-2 de la loi de 1965 est modifié afin d'assurer la « portabilité » des documents dématérialisés de la copropriété de l'ancien syndic vers le nouveau, en prévoyant une transmission de ces documents sur un support numérique téléchargeable et imprimable (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2, al. 1 modifié). Le délai pour la remise de la situation de trésorerie est abaissé à 15 jours, au lieu d'un mois, afin de faciliter la transition dans la gestion financière de la copropriété en cas de changement de syndic. De plus, l'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat rendant inutile l'exigence de la transmission par l'ancien syndic de la totalité des fonds disponibles, celle-ci est remplacée par l'obligation de communiquer au nouveau syndic les références des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat dans les 15 jours de la cessation de ses fonctions.

33. De même, pour remédier aux pratiques de certains syndics et assurer une plus grande transparence dans la gestion financière des copropriétés en cas de changement de syndic, il est précisé que l'ancien syndic devra fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires et du syndic, après apurement « et clôture » des comptes de l'exercice, à l'issue de laquelle les comptes ne sont plus modifiables (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2, al. 2 modifié). Cette disposition entrera en vigueur le 31 décembre 2020 pour les syndicats de copropriétaires dont la dispense d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat par décision de l'assemblée générale est encore en cours de validité.

Charges

Garanties de recouvrement

Hypothèque

34. L'article 19 de la loi de 1965 prévoit désormais explicitement la possibilité pour le syndic de faire inscrire l'hypothèque légale au profit du syndicat, sans intervention de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19, al. 2 modifié). Faute de précision en ce sens dans la loi, la pratique tendait à prévoir une autorisation préalable de l'assemblée générale pour l'inscription de l'hypothèque, alors qu'une telle mesure est par essence conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires. De plus, l'hypothèque s'apparente à une mesure conservatoire qui tend à protéger le syndicat des copropriétaires contre l'insolvabilité d'un copropriétaire, qui, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, semble dès lors pouvoir être dispensée d'autorisation de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19 modifié).

Privilège mobilier

35. L'assiette du privilège mobilier est par ailleurs étendue aux sommes dues par le locataire à son bailleur. Ce privilège ne sera donc plus limité aux seuls meubles garnissant les locaux du copropriétaire débiteur (mobilier, argenterie, tableaux, livres, linge, etc.) (C. civ. art. 2332, 1° ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19 modifié).

En dehors du droit de la copropriété, le privilège de l'article 2332 du Code civil suppose uniquement l'existence d'un contrat de bail portant sur un immeuble et il est mis en œuvre de la même manière, que le local soit loué nu ou en meublé, son assiette n'étant pas moindre dans une hypothèse que dans l'autre. La limitation, en droit de la copropriété, de l'assiette de ce privilège à ce qui garnit les lieux en présence d'une location meublée, en excluant les loyers, n'apparaissait donc pas justifiée. L’extension de l’assiette permettra d'y inclure, notamment, les redevances dues par l'accédant au vendeur dans le cadre du contrat de location-accession régie par la loi 84-595 du 12 juillet 1984.

Privilège immobilier

36. Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires prévu à l'article 2374 du Code civil est renforcé (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19-1 modifié). Si la liste des créances garanties par ce privilège avait déjà été étendue par la loi Alur afin d'y intégrer les cotisations au fonds de travaux, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat et le remboursement des dépens, l'extension n'a pas été totale. Or, la différence de traitement qui en résultait avec d'autres créances du syndicat, qui ne relevaient pas de ce privilège, n'apparaissait pas justifiée. L'assiette de ce privilège est donc étendue aux créances de toute nature du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, ce qui permet d'y inclure également, entre autres, les intérêts de retard, les frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, les créances relatives à certains frais imputables au seul copropriétaire en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l'établissement de l'état daté, astreintes, etc.), ou encore la clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété.

Révision de la répartition des charges

37. Si la clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la jurisprudence a cependant admis que l'annulation d'une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir, à compter de la date où la décision a acquis autorité de la chose jugée. La loi, consacrant cette jurisprudence, dispose désormais que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges et procède à une nouvelle répartition, cette dernière ne prend effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Conseil syndical

Désignation des membres du conseil syndical

38. L'assemblée générale peut désormais désigner les membres du conseil syndical parmi les ascendantsoudescendants des copropriétaires, qui s'investissent parfois de manière importante dans certaines copropriétés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 8 modifié).

Dans un souci de coordination des textes avec les modifications apportées par l'article 211 de la loi Élan concernant les interdictions de présider l'assemblée générale et de recevoir des mandats, l'interdiction d'être membre du conseil syndical est étendue aux concubins du syndic ainsi qu'aux conjoints, pacsés, concubins, ascendants ou descendants des préposés du syndic. L'interdiction concernant les collatéraux est limitée au deuxième degré. Ces interdictions ne s'appliquent toutefois pas aux syndicats coopératifs et, plus largement, aux syndicats gérés par un syndic non professionnel (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21, al. 9 modifié).

Délégation conventionnelle

39. La possibilité d'une délégation conventionnelle au profit d'un conseil syndical composé d'au moins trois membres est instituée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21-1 à 21-5 nouveaux).

Cette délégation étant conventionnelle, elle permettra en toute hypothèse à l'assemblée générale de se ressaisir de son droit de vote pour les décisions confiées au conseil syndical. Elle permettra au conseil syndical de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 et se distingue ainsi de la délégation prévue au a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet à l'assemblée générale de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de confier au conseil syndical le pouvoir de prendre un seul acte ou une seule décision, expressément déterminés, relevant de la majorité simple (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21-1 nouveau, al. 1).

Seront néanmoins exclues de cette possibilité de délégation au conseil syndical l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21-1 nouveau, al. 2).

40. Des garde-fous sont prévus afin de limiter budgétairement et dans le temps cette délégation conventionnelle facultative et pour encadrer l'action du conseil syndical.

Ainsi, l'assemblée générale devra déterminer le montant du budget prévisionnel alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoirs, accordée pour une durée maximale de 2 ans renouvelable sur décision expresse de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21-2 et 21-3 nouveaux). Après avoir pris connaissance du rapport élaboré par le conseil syndical pour rendre compte de sa mission (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21-5 nouveau), l'assemblée générale demeurera libre de renouveler la délégation arrivée à son terme, si les décisions qui en sont l'objet sont récurrentes et que l'action du conseil syndical est satisfaisante.

41. Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de cette délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage des voix. Enfin, dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile, dont les responsabilités seront étendues, afin de les protéger et de ne pas décourager les initiatives.

Assemblée générale

Convocation

42. Tout copropriétaire peut désormais solliciter la convocation et la tenue d'une assemblée générale, à ses frais, pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17-1 AA nouveau).

Sauf cas particuliers, l'assemblée générale est convoquée par le syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 7). Cette convocation est de droit lorsqu'elle est demandée soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété prévoit un nombre inférieur de voix (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8). Toutefois, certains copropriétaires ne peuvent pas attendre la tenue de l'assemblée générale annuelle, par exemple pour réaliser certains travaux lourds touchant à des murs porteurs au sein de leur lot. Afin de prévenir le risque d'une multiplication des assemblées générales de copropriétaires au cours d'une même année, le copropriétaire demandeur devra assumer l'intégralité des frais de convocation et de tenue de l'assemblée générale dont il sollicite la convocation et qui ne concerne que ses droits et obligations.

Démembrement de propriété

43. Le principe de l'unicité du vote pour chaque lot nécessite la désignation d'un mandatairecommun en présence de plusieurs titulaires de droits sur un même lot. Si aucun mandataire commun n'a été désigné, d'un commun accord ou judiciairement, le syndic est tenu de convoquer tous les titulaires de droits réels sur le lot. À défaut, l'assemblée générale est susceptible d'être annulée dans son intégralité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23 modifié).

Partant du constat que le désaccord entre les intéressés est source d'insécurité juridique, il est désormais prévu, sur le modèle de l'article 1844, alinéa 3 du Code civil, qu'en l'absence d'accord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, le mandataire commun sera le nu­-propriétaire. Celui-ci a en effet vocation à recouvrer à terme la pleine propriété du bien, tandis que l'usufruitier n'est titulaire que d'un droit de jouissance par nature temporaire. En tout état de cause, le nu-propriétaire ne peut rien faire qui nuise à la jouissance de l'usufruitier en application de l'article 599, alinéa 1 du Code civil (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23 modifié).

Cette mesure devrait permettre de régler les difficultés en cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et de limiter les cas de recours au juge en cas de pluralité de nus­-propriétaires.

Selon la même logique tendant à privilégier le propriétaire du bien, la même règle sera applicable dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, telles que, par exemple, pour les lots grevés d'un droit d'usage et d'habitation réglementé par les articles 625 et suivants du Code civil (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23 modifié).

Prise de décision : règles générales

Seuil de majorité

44. Les modalités d'appréciation du seuil de majorité prévu à l'article 24 sont modifiées afin de tenir compte de la création par la loi Élan de la possibilité pour les copropriétaires de voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale. La majorité de droit commun au sein de la copropriété est donc désormais celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24 modifié).

Procédure du second vote

45. Pour favoriser la prise de décision et lutter contre les effets néfastes de l'abstentionnisme au sein des copropriétés, cette procédure dite de la « passerelle » ou du « second vote » est désormais étendue à toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l'article 25 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1 modifié). Elle sera ainsi applicable non seulement aux travaux d'amélioration et à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau (anciens n et o de l'article 25) mais également à la décision de retrait du syndicat initial de bâtiments pour constituer une propriété séparée, lorsque la division au sol est possible ou en cas de division en volumes (art. 28), à la décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d'un droit de préemption urbain (art. 35), à l'ouverture d'un compte séparé dans un établissement bancaire choisi par l'assemblée générale (art. 18, II), ou encore à l’adhésion à une union de syndicats (art. 29).

46. Par ailleurs, dans une logique de clarification et de simplification, le recours à la passerelle est à présent systématique dès lors que les conditions requises sont réunies. Les moyens de vote étant élargis depuis la loi Élan, les majorités pourront être plus aisément atteignables et la passerelle ne trouvera en pratique pas toujours à s'appliquer (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1 modifié).

47. Enfin, le mécanisme en vigueur autorisant la convocation d'une nouvelle assemblée générale dans un délai rapproché, alors même que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote à la majorité simple de l'article 24 est supprimé (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1 modifié). Cette seconde hypothèse de passerelle aboutissait en effet à faire passer « en force » des résolutions qui n'avaient pas obtenu lors du premier vote un seuil suffisant de voix de copropriétaires composant le syndicat en leur faveur, en engendrant des frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, voire du contentieux supplémentaire (inscription de nouvelles questions à l'ordre du jour, modification du projet de résolution soumis au vote de la seconde assemblée générale, etc.).

Extension de la procédure du second vote

48. L'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 est rétabli pour consacrer un nouveau mécanisme de passerelle pour les décisions relevant de la double majorité renforcée de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers de voix) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26-1 nouveau).

Cette majorité renforcée se justifie par la nécessité d'assurer une stabilité aux éléments essentiels du syndicat en protégeant les copropriétaires minoritaires sur des sujets particulièrement sensibles dont certains touchent à la substance même du droit de propriété indivis des copropriétaires sur les parties communes : aliénation, modification ou établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation de son logement de fonction.

Cependant, elle se révèle très difficile à atteindre. L'absentéisme chronique des copropriétaires lors des assemblées générales complique considérablement l'adoption de décisions relevant de la double majorité renforcée, en nombre et en voix, en particulier dans les copropriétés de grande taille. Plusieurs acteurs de la copropriété ont souligné la difficulté, voire la quasi-impossibilité, en raison de l'obstruction d'une petite minorité de copropriétaires ou d'un absentéisme récurrent, à atteindre ce seuil.

La création d'une nouvelle passerelle, sur le modèle de l'article 25-1, pour les décisions relevant de la double majorité renforcée de l'article 26 devrait permettre de remédier à ces situations de blocage tout en préservant un équilibre entre gestion collective et respect du droit de propriété des copropriétaires sur leurs parties communes, en offrant une seconde chance d'adoption à un projet de résolution suffisamment « consensuel » qui a déjà reçu l'adhésion d'un seuil représentatif de copropriétaires.

49. Afin de continuer à protéger les copropriétaires minoritaires, la passerelle vers un second vote est autorisée lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé pour ou contre le projet de résolution à la double majorité renforcée de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, la même assemblée procède désormais à un second vote immédiat à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26-1 nouveau).

Vote des travaux

Accessibilité aux personnes handicapées

50. L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais certains travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble est supprimée de l'article 24, dans la mesure où la possibilité de réaliser de tels travaux est désormais ouverte de droit à chaque copropriétaire, sous certaines conditions et sauf opposition motivée de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-2 nouveau) (voir n° 51).

51. Il est créé un nouvel article 25-2 dans la loi du 10 juillet 1965 afin d'ouvrir un droit à tout copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-2 nouveau). Afin d'éviter toute difficulté d'interprétation, il est précisé expressément que le copropriétaire faisant procéder aux travaux à ses frais exercera les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Cette précision est apparue opportune dès lors qu'il n'existe pas de définition précise du maître d'ouvrage dans les textes. L'entretien des installations incombera ensuite, dans le silence ou la contradiction des titres, au syndicat des copropriétaires si, en application du huitième alinéa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il s'agit d'un élément incorporé aux parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-2 nouveau).

La loi 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées n'oblige pas les syndicats de copropriétaires à mettre aux normes d'accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements. Dans les immeubles anciens ne recevant pas du public, le syndicat n'a pas l'obligation de réaliser des travaux d'accessibilité du bâtiment et un copropriétaire ne peut pas exiger du syndicat des copropriétaires qu'il procède à ce type de travaux. Le dispositif en vigueur qui permet à un copropriétaire de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale de réaliser ces travaux à ses frais s'avère insuffisant même si l'autorisation est donnée à la majorité simple (e du II de l'article 24). Ainsi, des propriétaires souffrant de divers handicaps ne parviennent pas toujours à obtenir l'installation d'un monte-escalier électrique dans des immeubles dépourvus d'ascenseur, les refus de l'assemblée générale étant parfois justifiés par des motifs d'atteinte à l'esthétique de l'immeuble. La logique du processus est désormais inversée, tout en respectant le droit de propriété des copropriétaires, puisque l'autorisation est de droit, sauf opposition de l'assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, fondée sur l'atteinte à la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, ou sur leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

Recours à un emprunt collectif

52. Afin d'inciter les copropriétaires à entreprendre des travaux, il est désormais prévu l'inscription obligatoire à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur des travaux relevant de l'article 26-4 (travaux concernant les parties communes ou travaux d'intérêt collectif sur parties privatives) de la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à les financer. Une telle exigence ne présente aucun risque pour les copropriétaires, qui demeurent libres par la suite de recourir ou non à l'emprunt collectif (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-3 nouveau).

Le dernier alinéa de l'article 26-4 relatif au point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur souhait de souscrire un emprunt collectif est modifié. Afin que le délai parte au même moment pour tous les copropriétaires, le point de départ de ce délai est fixé à la notification du procès-verbal d'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26-4 modifié).

Actuellement, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour manifester leur volonté auprès du syndic, tandis que pour les autres copropriétaires, ayant émis un vote favorable, le délai de 2 mois court à compter de la tenue de l'assemblée générale. La fixation d'un point de départ unique devrait faciliter le recensement des copropriétaires souhaitant recourir à l'emprunt collectif et permettre au syndic de joindre au procès-verbal les informations utiles incitant l'ensemble des copropriétaires ayant des besoins de financement à se manifester.

Vide-ordures

53. La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (art. 25, g) et l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (art. 25, i) relèvent désormais de la majorité de l'article 24 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24, Il, e et h nouveaux).

Autres décisions

Fermeture des accès de l'immeuble

54. La mise en place de dispositifs automatiques de fermeture de l'entrée des immeubles en copropriété (digicode, interphone, badge, etc.) est facilitée, notamment pour des raisons de sécurité. La décision portant sur les modalités d'ouverture de portes d'accès aux immeubles (ancien c de l'article 26) sera désormais prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat en lieu et place de la double majorité de l'article 26 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, g modifié).

Délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical

55. Par cohérence avec les nouvelles dispositions des articles 21-1 à 21-5 relatifs aux délégations de pouvoirs accordées au conseil syndical, l'article 25 de la loi de 1965 est modifié. Il élève partiellement au niveau législatif les dispositions de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 relatif aux délégations de pouvoirs ponctuelles accordées par l'assemblée générale de prendre l'une des décisions mentionnées à l'article 24 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25 modifié).

En revanche, la délégation de pouvoirs concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots est supprimée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25 modifié).

Cette possibilité, introduite par la loi Alur, conduisait à faire peser sur le conseil syndical une obligation qui devrait normalement reposer sur le syndic, s'agissant de travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel. Par le biais de ce type de délégations, le syndic se faisait substituer dans sa gestion par le conseil syndical, alors que le IV de l'article 18 de la loi de 1965 interdit en principe toute substitution. Ces délégations pouvaient en outre poser des problèmes de frontières entre les attributions du conseil syndical et les pouvoirs propres du syndic en matière de suivi de certains travaux d'entretien ou de maintenance relevant du budget prévisionnel. Lorsque le syndic est un professionnel rémunéré, il apparaît ainsi légitime qu'il assume l'intégralité de sa mission, alors que les membres du conseil syndical sont des bénévoles non rémunérés, qui ne disposent pas nécessairement des compétences requises pour assurer le suivi de travaux et contrats, en particulier dans les copropriétés de petite taille.

Délégation de pouvoirs accordée au président du conseil syndical

56. La délégation de pouvoirs donnée au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires relève désormais de la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, i modifié).

Modification du règlement de copropriété

57. Le dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est complété afin de consacrer la jurisprudence selon laquelle le règlement de copropriété ne peut être modifié, en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble, que par une décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26 modifié). Cette exigence d'unanimité se déduit d'articles spécifiques de la loi du 10 juillet 1965 (souscription d'un emprunt collectif, aliénation des parties communes, travaux affectant les parties communes, travaux d'amélioration, modification de la répartition des quotes-parts de charges, etc.), sans qu'un principe général ne soit posé concernant la charte commune de l'immeuble en copropriété. Ce principe fondamental, protecteur des droits des copropriétaires, est donc consacré afin de sécuriser les copropriétés et de prévenir les contentieux en évitant toute modification par l'assemblée générale de stipulations claires du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, à une majorité dégradée.

Vote par correspondance

58. Les dispositions de l'article 17-1 A sur le vote par correspondance introduit par la loi Élan sont modifiées. Sans revenir sur le principe même du vote par correspondance, les dispositions concernant les formulaires de vote ne donnant aucun sens précis de vote, exprimant une abstention ou portant sur des résolutions qui ont évolué de manière substantielle à l'issue des débats sont supprimées. L'article 17-1 A en vigueur prévoit que ces votes doivent être assimilés à un vote défavorable. Outre des difficultés pratiques liées à l'interprétation du caractère substantiel ou non de la modification apportée à la résolution, cette disposition a pour inconvénient majeur d'introduire une différence de traitement entre un copropriétaire s'abstenant de voter en assemblée générale (son vote est alors considéré comme « neutre ») et un copropriétaire ayant exprimé une abstention par correspondance (son vote est considéré comme défavorable). Afin de ne pas trahir le sens du vote du copropriétaire exprimé par correspondance, il est précisé que, si la résolution objet du vote par correspondance fait l'objet d'un amendement en cours d'assemblée générale (quelle que soit la nature de l'amendement), le votant par correspondance qui s'est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée. Cette précision aura pour effet de lui préserver un droit de recours. Le modèle de formulaire de vote par correspondance sera fixé par arrêté.

Notification du procès-verbal

59. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié afin de préciser que la notification des procès-verbaux d'assemblée générale par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants ne comprend pas les annexes au procès-verbal (ce qui inclut notamment la feuille de présence prévue à l'article 17 du décret du 17 mars 1967). Ces annexes ne sont jamais notifiées par les syndics en même temps que les procès-verbaux d'assemblée générale mais les copropriétaires peuvent s'en faire délivrer des copies certifiées, conformément aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 33 du décret du 17 mars 1967.

Syndicat secondaire et division en volumes

Constitution

60. L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 est complété afin de permettre la constitution de syndicats secondaires lorsque l'immeuble comporte plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome et même s'il n'est pas divisible au sol. Cette mesure permettra de favoriser une gestion de proximité et individualisée des entités distinctes, sans recourir à la scission en volumes qui est techniquement et juridiquement moins aisée à mettre en œuvre, tout en maintenant le fonctionnement d'un syndicat principal pour la gestion des parties communes générales et éléments communs (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 27 modifié).

61. Le syndicat secondaire pourra en outre constituer, dans certains cas, une alternative à l'administrateur provisoire de l'article 29-1 permettant le rétablissement du « fonctionnement normal » de copropriétés en prédifficulté ou en situation de fragilité, en facilitant la prise de décision au sein de chaque entité ayant retrouvé une autonomie de gestion, puisque l'objet du syndicat secondaire est d'assurer la gestion, l'entretien et surtout « l'amélioration interne » de chaque bâtiment (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 27, al. 2 modifié).

Autorisation

62. L'avis obligatoire du maire de la commune de situation de l'immeuble et l'autorisation du représentant de l'État dans le département préalablement à la mise en œuvre d'une division en volumes sont supprimés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 28, IV modifié). Cette mesure permettra de faciliter le recours à la scission en volumes, notamment au sein des ensembles immobiliers complexes, alors que le contrôle de l'autorité publique s'avère la plupart du temps très formel. La suppression de cette procédure administrative se justifie également par le fait que la décision de diviser en volumes la copropriété relève, par principe et en dehors des hypothèses de copropriétés en difficulté, de la volonté souveraine du syndicat des copropriétaires. À cet égard, l'exigence d'un contrôle administratif n'est pas posée pour la division au sol de la copropriété. Il s'agit donc d'une mesure de simplification.

Copropriétés en difficulté

63. Le recours au mandataire ad hoc est facilité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1 A modifié).En application de l'article 29-1 de la loi de 1965, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés de charges atteignent 25 % des sommes exigibles (le pourcentage étant fixé à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots). Le mandataire ad hoc est alors chargé par le juge d'établir un « audit » de la copropriété, sans s'immiscer directement dans les missions du syndic. Dans un souci de prévention de la dégradation des copropriétés, la possibilité de saisine du juge en vue d'obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc est étendue au président du conseil syndical. Il lui est ainsi permis d'engager une procédure d'alerte afin d'éviter que les impayés de charges s'accumulent, conformément à sa mission de contrôle de la gestion financière du syndic et en complément de l'action du syndic, dont les pouvoirs sont préservés. Les dépenses engagées par le président du conseil syndical dans le cadre de cette procédure constitueront des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic (Décret 67-223 du 17-3-1965 art. 27).

Dissolution du syndicat des copropriétaires

64. La jurisprudence de la Cour de cassation précisant les conséquences de la dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d'un seul et même propriétaire est consacrée. Il est ainsi précisé que cette réunion entraîne la disparition de plein droit de la copropriété sans qu'une décision de l'assemblée générale ou du juge ne soit nécessaire pour le constater et que, dans ce cas, le syndicat des copropriétaires, per­sonne morale, subsiste uniquement pour les besoins de sa liquidation, sur le modèle de l'article 1844-8 du Code civil en droit des sociétés. Le syndic est habilité à procéder aux opérations de liquidation et, à défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement pour représenter le syndicat en liquidation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46-1 nouveau).

Dispositions particulières aux petites copropriétés

65. Les règles applicables aux petites copropriétés sont adaptées et font désormais l'objet de dispositions particulières (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-8 à 41-23 nouveaux).

Champ d'application

Sont concernées les petites copropriétés comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-8 à 41-12 nouveaux).

66. Le critère alternatif permet d'ouvrir l'accès à ce dispositif dérogatoire à des copropriétés de plus de cinq lots dont le budget prévisionnel moyen serait faible, ce qui correspond, selon les données du registre d'immatriculation, à des copropriétés d'environ 10 lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1 478 € par lot.

Administration

67. Le syndicat de copropriétaires répondant à ces critères n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-9 nouveau), le faible nombre de copropriétaires dans les petites copropriétés rendant difficile la mise en place de cet organe. Parallèlement, les dispositions de l'article 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont partiellement reprises au nouvel article 41-11 afin de maintenir un régime dérogatoire spécifique permettant de faciliter le recours au syndicat coopératif dans les petites copropriétés ne disposant pas de conseil syndical.

68. La dispense d'obligation de tenir une comptabilité en partie double est désormais réservée à ces petites copropriétés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-10 nouveau).

Décisions

69. Par dérogation à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, il est également créé une possibilité pour les copropriétaires de prendre des décisions dans le cadre d'une consultation écrite, ou à l'occasion d'une réunion, sans convocation ni tenue d'une assemblée générale, dès lors que ces décisions sont prises à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-12 nouveau).

Cette mesure de simplification ne conduira pas à la suppression de la tenue de l'assemblée générale annuelle appelée à connaître des comptes. Le dispositif est donc limité aux décisions ponctuelles qui s'avèrent indispensables entre deux assemblées générales annuelles.

Ces aménagements devraient permettre de mieux répondre aux besoins des petites copropriétés, en entérinant dans la loi certaines pratiques existantes et en facilitant la prise de décision, sans avoir à passer par le formalisme lourd des assemblées générales lorsque tous les copropriétaires s'entendent, tout en maintenant ce même formalisme protecteur des copropriétaires en l'absence d'accord una­nime de tous les membres du syndicat.

Cas des syndicats composés de deux copropriétaires

Champ d'application

70. Pour remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes, il sera possible de déroger à certaines règles inadaptées ou trop rigides du statut de la copropriété en faisant appel à certaines règles de l'indivision.

Ainsi, par dérogation au IV de l'article 18 interdisant au syndic, seul responsable de sa gestion, de se faire substituer, il est prévu que, lorsque le syndic est un non-professionnel, celui­-ci puisse solliciter l'autorisation de l'autre copropriétaire afin de déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-14 nouveau).

Syndic

71. En cas de conflit d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2. En cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-15 nouveau).

Décisions

72. Il sera également possible de déroger partiellement à la règle de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire prévue au deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, sans pour autant généraliser cette dérogation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-16 nouveau). Pour faciliter la gestion de la copropriété, la dérogation à cette règle concerne les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 ainsi que la désignation du syndic, qui peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

73. En revanche, sur le modèle de l'indivision (C. civ. art. 815-3), toutes les décisions qui ne relèvent pas de la gestion courante de l'immeuble nécessitent, pour être valablement adoptées :

- soit que le copropriétaire qui prendrait seul ces décisions dispose au moins des deux tiers des tantièmes de copropriété pour les décisions relevant de la majorité de l'article 25 ;

- soit, à défaut, le consentement unanime de tous les copropriétaires pour toutes les autres décisions.

74. Par ailleurs, et indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. Cette disposition s'inspire directement du mécanisme prévu de l'article 815-2, alinéa 1 du Code civil (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-16 nouveau).

75. Toutes mesures conservatoires ainsi que les décisions mentionnées à l'article 41-16 (celles relevant de la majorité simple et de la majorité absolue), à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-17 nouveau). Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité de la décision.

Sur le modèle de l'article 815-2, alinéa 3 du Code civil, il est également prévu que, lorsqu'un copropriétaire fait l'avance de dépenses nécessaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à les supporter avec lui.

76. Par dérogation à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes décisions mentionnées à l'article 41-16 ainsi que celles relevant de l'unanimité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-18 nouveau). Par ailleurs, chaque copropriétaire peut convoquer l'autre à une assemblée générale en lui notifiant les points inscrits à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut alors ajouter des points à l'ordre du jour, sous réserve d'en informer préalablement l'autre.

Actions  en  contestation  des  décisions

77. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales ont pour point de départ la notification par le syndic du procès-verbal d'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). Par dérogation et faute d'assemblée générale, le copropriétaire pourra, à peine de déchéance, contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de 2 mois à compter de sa notification (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-19 nouveau). Afin d'éviter les conséquences néfastes liées à l'annulation rétroactive d'une décision qui aurait commencé à être exécutée, l'exécution de la décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est, sauf urgence, suspendue pendant le délai de forclusion de 2 mois à compter de la notification de la décision (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-19 nouveau).

Gestion

78. Le copropriétaire non-syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété doit tenir un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l'autre copropriétaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-20 nouveau). Cette disposition, qui permet aux copropriétaires de tenir une comptabilité simplifiée, constitue la reprise d'une exigence posée par l'article 815-8, alinéa 2 du Code civil imposant que chaque indivisaire qui perçoit des revenus ou expose des frais tienne un état à disposition des autres indivisaires.

79. Afin d'éviter les blocages liés à l'exigence de l'unanimité, le copropriétaire le plus diligent peut saisir le juge afin d'être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-21 nouveau). L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation est alors opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut, sur le modèle de l'article 815-5 du Code civil.

80. De même, sur le modèle de l'article 815-6 du Code civil, le président du tribunal judiciaire doit pouvoir prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l'intérêt commun et notamment autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l'autre copropriétaire, une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-22 nouveau).

81. Enfin, l'aliénation d'une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande du copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des tantièmes, dans les conditions et selon les modalités définies à l'article 815-5-1 du Code civil (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-23 nouveau). En application de cet article, l'autorisation judiciaire n'est accordée que si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Si une vente est ainsi réalisée, cet article pose une interdiction de remploi des deniers indivis, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision. Ce mécanisme devrait pouvoir être utilement appliqué aux copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, en ce qu'il permet de débloquer une situation économique obérée.

Vente des lots privatifs créés par surélévation

82. La catégorie des copropriétaires bénéficiant d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat de locaux privatifs créés à la suite de travaux de surélévation est clarifiée. La référence à « l'étage supérieur » ne permet pas de déterminer précisément les titulaires de ce droit de priorité en cas de surélévation partielle du dernier étage. Dans la mesure où la raison d'être de cette exigence est de protéger les copropriétaires les plus exposés à subir les inconvénients des travaux, donc ceux dont les lots sont directement situés en-dessous des locaux à construire en surélévation, il est désormais fait référence aux copropriétaires de locaux situés en tout ou partie sous la surélévation, cette clarification étant de nature à sécu­riser ce type d'opérations (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 35 modifié).

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne