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Si la réitération est une condition de formation de la vente, son absence rend la promesse caduque

La promesse de vente est caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente, si les parties ont entendu faire de la réitération authentique une condition de la formation du contrat.

Cass. 3e civ. 25-5-2022 n° 21-13.017 F-D


Par Séverine JAILLOT
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©Gettyimages

Une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir est signée. La réitération de la vente par acte authentique n’a pas lieu à la date prévue dans la promesse. Le bien est vendu à un tiers.

L’acquéreur initial assigne le vendeur en vente forcée et en nullité de la vente au tiers. Il fait état de plusieurs paiements au vendeur et d’une servitude qui aurait dû être constituée et qui ne l’a pas été en raison d’une carence du vendeur.

Les juges d’appel rejettent l’ensemble des demandes au motif qu’il ressort des termes de la promesse de vente que les parties ont entendu faire de la réitération authentique de la vente, à une date précise, une condition de la formation du contrat. Ils relèvent qu’aucune clause de la promesse ne prévoit qu’en cas de dépassement du délai chacune des parties pourra mettre l’autre en demeure de réitérer la vente.

Par conséquent, l’écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération entraîne de plein droit la caducité de la promesse de vente. Les juges d’appel retiennent que l’acquéreur ne démontre pas avoir payé le prix de vente et que la prétendue servitude ne figurait pas dans la promesse de vente.

La Cour de cassation confirme la décision.

A noter :

En principe, le dépassement du délai pour réitérer la vente n'est pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente (Cass. 3e civ. 18-2-2009 n° 08-10.677 : Bull. civ. III n° 47). L'expiration de la date limite détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s'exécuter spontanément, de demander judiciairement soit l'exécution forcée ou la constatation de la vente, soit sa résolution (Cass. 3e civ. 29-11-2000 n° 98-20.502 :  RJDA 4/01 n° 434 ; Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-25.107 :  RJDA 3/18 n° 219). Toutefois la promesse est caduque si le délai est assorti de la sanction de la caducité en cas de dépassement, ou si les parties font de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-12.470 :  RJDA 2/15 n° 77). Tel était le cas dans l’arrêt commenté où, à la lecture de l’arrêt d’appel, la promesse était rédigée ainsi : « le consentement du vendeur et la mutation de propriété sont subordonnés à la condition de la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix convenu dans le délai indiqué ».

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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