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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Particuliers/ Responsabilité civile

Responsabilité du notaire et mention de l'absence d'assurance dommage-ouvrage dans l'acte de vente

Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente l’absence d’assurance dommage-ouvrage dès lors que la vente portait sur une maison « à finir », autrement dit inachevée et non soumise au régime d’assurance construction.

Cass. 3e civ. 8-11-2017 n° 16-13.741 F-D


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Des époux entreprennent des travaux d’extension de leur maison sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage. Ils la vendent avant achèvement. Les acheteurs connaissant par la suite des désordres de construction, ils engagent la responsabilité du notaire qui n’a pas fait mention dans l’acte de vente de l’absence d’assurance.

La cour d’appel les déboute. Il n’y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi puisque les dommages n’ont pas pour origine des désordres permettant la mise en œuvre d’une assurance-ouvrage mais des vices qui ne pouvaient pas engager la responsabilité décennale du constructeur.

La Cour de cassation confirme, en s’en remettant aux juges du fond pour l’appréciation de l’inachèvement : l’achat s’est réalisé après la parution d’une annonce dans un journal mentionnant que la maison était à finir et l’expertise judiciaire révèle que les murs extérieurs de l’agrandissement n’étaient pas enduits.

A noter : l’appréciation de l’achèvement était essentielle puisque l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des travaux dont sont tenus les constructeurs sur le fondement de leur responsabilité décennale (C. ass. art. L 242-1). Or, seul celui qui vend un ouvrage après achèvement est réputé constructeur (C. civ. art. 1792-1 2°).

Cela dit, l’exclusion de la responsabilité décennale en raison de l’inachèvement de l’immeuble semble contestable car aujourd’hui, un achèvement relatif n’interdit pas la réception des travaux, point de départ de la responsabilité décennale. La Cour de cassation n’est pas entrée dans ces considérations et s’en est tenue à l’appréciation de fait des juges du fond.

Par ailleurs, les requérants ont soutenu que le notaire devait en tout état de cause les avertir des risques juridiques afférents à la vente d’une maison inachevée. La Cour de cassation n’a pas répondu sur ce point, l’argument étant contradictoire avec la position des acquéreurs qui invoquaient, en premier lieu, l’achèvement de l’immeuble pour justifier la nécessité d’une assurance dommage ouvrage.

En pratique : cette dernière question est néanmoins pertinente car le notaire est tenu d’un devoir de conseil. Il serait donc bien inspiré dans pareille situation de faire préciser aux vendeurs s’ils ont réalisé ou fait réaliser des travaux dans les dix ans précédant la vente et d’alerter les acheteurs sur les risques encourus en cas d’absence d’assurance dommages-ouvrage (application de la garantie des vices cachés, beaucoup moins protectrice que la garantie décennale).

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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