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La réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat

Le vendeur qui dissimule une infraction aux règles d’urbanisme et est condamné, après la vente, à remettre les lieux en l’état, est fautif car la réticence dolosive s’apprécie lors de la vente. 

Cass. 3e civ. 23-9-2020 n° 19-18.598 F-D


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Un appartement en rez-de-jardin avec vue sur la baie de Cannes et de l’Estérel est vendu. Le vendeur fait l’objet, avant la vente, de deux procès-verbaux d’infraction pour avoir procédé à l’excavation du terrain et à l’abattage d’arbres en violation des règles d’urbanisme, ce que l’acheteur ignorait. Le vendeur est condamné, après la vente, à remettre les lieux en l’état. L’acheteur se plaint de ne plus disposer d’un jardin plat et d’une vue dégagée et assigne le vendeur en nullité de la vente pour dol.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette sa demande au motif que le vendeur ignorait qu’il serait contraint de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation étant née après la vente.

Cassation : l’existence d’une réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur.

À noter : Aux termes de l’ancien article 1116 du Code civil, applicable à l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Le dol peut résulter d’une simple réticence, en l’absence même de tout acte positif (l’actuel article 1137 du Code civil vise désormais expressément la dissimulation intentionnelle).

Dans l’arrêt commenté, le vendeur a dissimulé à l’acheteur les infractions aux règles d’urbanisme au moment de contracter. Peu importe qu’il ignorait alors qu’il serait contraint de remettre les lieux en l’état.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 16712

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