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Révocation du syndic : un motif légitime s'impose

La prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Cass. 3e civ. 8-3-2018 n° 17-12.506 F-D


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L’assemblée générale (AG) révoque le mandat du syndic de façon anticipée. Celui-ci assigne le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice.

Le tribunal rejette la demande du syndic au motif qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entraîné le terme immédiat des fonctions de ce syndic, ce dont il résulte qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires après à cette date.

Censure de la Cour de cassation : le tribunal ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

A noter : Confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ. 27-4-1988 n° 86-11.718 : Bull. civ. III n° 80). C’est l’AG qui désigne le syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le mandat du syndic peut être révoqué avant son terme par l’assemblée à la même majorité. Précisons que si l’AG désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic en place, cette décision vaut révocation de celui-ci à compter de la prise de fonction du nouveau syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). L’article 2004 du Code civil autorise en effet le mandant à révoquer son mandat quand bon lui semble. Le mandataire ne peut prétendre à une indemnité qu’en cas d’abus de droit, ou, dans le cas de la révocation anticipée d’un mandat à durée déterminée, en présence de motifs légitimes. C’est d’ailleurs ce que prévoit le contrat type de syndic : « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25). Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime (...) ». Si la révocation est abusive, le syndic peut, en conséquence, prétendre au versement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son contrat (Cass. 3e civ. 3-4-2002 n° 01 00.490). Le syndic, dont le mandat a été révoqué avant son terme, ne peut donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts sans que les juges recherchent s’il a commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité (Cass. 3e civ. 27-4-1988 n° 86-11.718 : Bull. civ. III n° 80). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38420

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne