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Le syndic ne peut pas être condamné pour non-exécution d’un contrat quand il agit au nom du syndicat

La demande en paiement formée contre le syndic en exécution d’un contrat qu’il a signé en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 19-10.385 F-D


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Le syndic du syndicat des copropriétaires signe avec une société un contrat concernant la réalisation de travaux dans la copropriété. La société attrait le syndic en justice en paiement du solde de la facture.

Le tribunal condamne le syndic au paiement de cette somme.

Le jugement est cassé : le syndic ne pouvait pas être condamné à ce paiement dès lors que le contrat n’avait pas été signé par lui à titre personnel mais en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

À noter : Rappel de jurisprudence. Les contrats et marchés du syndicat des copropriétaires sont signés par le syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat. Il agit soit de sa propre initiative pour les contrats entrant dans le cadre de ses pouvoirs propres, soit sur autorisation de l’assemblée générale lorsque celle-ci est requise. Mais il agit dans tous les cas comme mandataire du syndicat des copropriétaires qu’il engage par ses actes, même pour ceux qui excèdent ses pouvoirs, en application de la théorie de l’apparence, dès lors que la condition de la croyance légitime du tiers en ses pouvoirs est satisfaite (Cass. 3e civ. 23-3-1999 n° 97-18.078 ; Cass. 3e civ. 7-12-1994 n° 93-11.636 ; Cass. 3e civ. 10-7-2002 n° 01-00.313 : BPIM 6/02 inf. 410 ; Cass. 3e civ. 24-5-2005 n° 04-11.812 ; Cass. 3e civ. 30-5-2012 n° 11-11.993 ; Cass. 3e civ. 1-10-2013 n° 12-15.3792). A l’inverse, il peut être tenu pour personnellement responsable du paiement des travaux s’il omet de faire connaître sa qualité de mandataire à ceux avec qui il traite (Cass. 3e civ. 12-5-2004 n° 02-17.793 : BPIM 4/04 inf. 242 ; Cass. 3e civ. 11-3-1998 n° 96-18.339).

En l’espèce, le tribunal a constaté que le contrat n’avait pas été conclu à titre personnel par le syndic mais en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. C’était donc le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, qui était tenu d’exécuter le contrat et qui devait être condamné au paiement. Pouvait-on considérer que le tribunal, en condamnant le syndic, avait entendu condamner le syndicat des copropriétaires puisque celui-ci est représenté en justice par son syndic ? Il existe une certaine tolérance s’agissant de la désignation du destinataire des actes de procédure, la jurisprudence admettant par exemple qu’une assignation soit délivrée au « syndic », s’il résulte de l’acte que celui-ci est assigné en qualité de représentant légal du syndicat (Cass. 3e civ. 9-11-1994 n° 93-10.731 ; Cass. 3e civ. 23-11-1994 n° 92-21.586 ; Cass. 3e civ. 11-10-2005 n° 04-15.952 ; Cass. 3e civ. 26-9-2012 n° 11-17.527 ; Cass. 3e civ. 31-3-2016 n° 15-10.409). Mais en l’espèce, le jugement ne faisait aucune référence à sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. C’est donc bien le syndic à titre personnel qui avait été condamné. Le jugement ne pouvait qu’être cassé.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 39670

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