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Le syndicat des copropriétaires, même représenté par le syndic, est un non-professionnel

Un syndicat de copropriétaires qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats de la copropriété ne perd pas sa qualité de non-professionnel et peut bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation.

Cass. 1e civ. 25-11-2015 n° 14-20.760


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Le syndic de plusieurs copropriétés conclut avec une société de prestations de services divers contrats renouvelables par tacite reconduction, sauf préavis donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 3 mois avant leur terme. Le syndic, se prévalant de l’article L 136-1 du Code de la consommation qui prévoit qu’à défaut d’un tel préavis, le consommateur ou le non-professionnel peut, à tout moment à compter de la date de reconduction, mettre un terme aux contrats, résilie ces contrats sans respecter le délai de 3 mois. La société de prestations l’assigne en paiement de dommages et intérêts au titre de leur inexécution.

La cour d’appel fait droit à la demande aux motifs que les dispositions visées sont applicables aux personnes morales, un syndicat de copropriétaires qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété, ne saurait en bénéficier.

La Cour de cassation censure l’arrêt. La représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel ; il peut donc bénéficier des dispositions de l’article L 136-1 du Code de la consommation malgré cette représentation.

à noter : Tout professionnel prestataire de services qui a conclu avec un consommateur ou un non-professionnel un contrat comportant une clause de reconduction tacite doit l'informer par écrit, au plus tôt 3 mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. A défaut, le consommateur ou le non-professionnel peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction (C. consom. art. L 136-1). La loi Hamon du 17 mars 2014 a défini le consommateur au sens du Code de la consommation comme toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. Mais cette loi n'a pas supprimé toutes les références du Code de la consommation à la notion de « non-professionnel » (par exemple, l’article L 131-2 sur les clauses abusives ou l’article L 136-1 précité). La première chambre civile de la Cour de cassation avait déjà élargi la définition du non-professionnel en jugeant qu’est un non-professionnel la personne qui conclut un contrat de fourniture de biens ou de services n'ayant pas de rapport direct avec son activité professionnelle, ce qui n'exclut pas les personnes morales (Cass. 1e civ. 23-6-2011 n° 10-30.645 : BRDA 13/11 inf. 24).
En pratique, cette décision est importante car elle permet aux copropriétaires de déléguer à leur syndic le suivi des contrats passés pour l'entretien de l'immeuble sans perdre le droit d'invoquer les règles protectrices du droit de la consommation.
Pour en savoir plus sur les règles applicables au syndicat de copropriétaires, voir Mémento gestion immobilière, no 39005.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne