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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Diagnostics et sécurité de l'immeuble

Termites non détectés : le diagnostiqueur paie les travaux d'éradication et de remise en état

Comme déjà indiqué dans un précédent numéro, en cas d’absence de détection des termites, le diagnostiqueur ou son assureur doit indemniser l’acquéreur du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes. Dans ce commentaire approfondi, nous revenons sur une solution qui mérite qu’on y revienne.

Cass. Mixte 8-7-2015 n° 13-26.686.


Des époux achètent un bien immobilier. L’état parasitaire, annexé à l’acte de vente, mentionne des « traces de termites et d’insectes xylophages sans activité ». Après leur achat, les acquéreurs découvrent à l’occasion de travaux un état avancé d’infestation de termites. Ils réclament en justice l’indemnisation de leur préjudice et assignent notamment l’assureur du diagnostiqueur, entre temps mis en liquidation judiciaire.

En première instance comme en appel, l’assureur est condamné à payer aux acquéreurs l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’infestation des termites. L’assureur conteste la décision. Selon lui, les conséquences d’un tel manquement de son assuré ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’auraient prise les acquéreurs et les avantages qu’ils auraient pu obtenir, s’ils avaient été mieux informés, ne sont pas établis de manière certaine.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ayant pas permis aux acquéreurs d'être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble, ceux-ci ont été contraints de réaliser des travaux pour y remédier. Les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait de ce diagnostic erroné ont un caractère certain et l’assureur du diagnostiqueur leur doit sa garantie.

à noter : Les fautes commises par les diagnostiqueurs sont susceptibles de générer de lourds préjudices. Ainsi, l’absence d’identification d’un vice, telle la présence de termites, de plomb ou d’amiante, peut nécessiter des travaux de remise en état très coûteux ou encore entraîner la nullité de la vente. A l’égard de l’acquéreur, le principe général est l’obligation à une réparation intégrale du préjudice (C. civ. art. 1383 ; Cass. 1e civ. 9-11-2004 n° 02-12.506 : Bull. civ. I n° 264). Lorsqu’il s’agit du défaut d’identification d’un désordre, le diagnostiqueur sera en principe condamné à verser à l’acquéreur mal informé « une somme équivalant au montant des réparations nécessaires à la suppression » du désordre qu’il n’a pas vu (Cass. 3e civ. 23-5-2007 n° 06-13.656, où le diagnostiqueur a été condamné au paiement du montant des réparations nécessaires à la suppression du plomb contenues dans l’appartement). En matière de termites, il a déjà été jugé que l’acquéreur contraint de démolir et reconstruire un immeuble en raison d’une infestation par les termites non révélée par le diagnostiqueur a droit à l’indemnisation de son entier préjudice et non à celle d’une perte de chance (Cass. 3e civ. 12-9-2012 n°11-18.122 : AJDI 2012 p. 781 note S. Porcheron ; voir également Cass. 3e civ. 8-2-2012 n° 10-27.250 : RJDA 7/12 n° 657, rendu quelques mois auparavant, où la perte de chance était alors retenue).
La solution de l’arrêt commenté n’est donc pas nouvelle. Mais à la différence des arrêts précédents, celui-ci, rendu en chambre mixte, fait l'objet d'une publication au bulletin. Les Hauts Magistrats inscrivent ainsi leur décision « dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur", comme l'indique la Cour de cassation dans son communiqué.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne