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Valeur d'un terrain : terre agricole ou parcelle constructible, le fisc doit choisir !

L’administration fiscale ne peut pas considérer une parcelle comme une terre agricole pour les besoins de la taxe foncière et comme une parcelle constructible pour l’ISF.

CA Bastia 18-11-2015 n° 14/00540


Une femme a institué son neveu légataire universel. Le legs porte sur 15 hectares de terres situés à Porto-Vecchio dans la baie de Santa Giulia en Corse. Dans la déclaration de succession et dans ses déclarations d’ISF, le légataire évalue la parcelle 6 800 000 d'euros. Ultérieurement, il se ravise et demande un dégrèvement d’ISF au motif qu’il a surévalué les terres, estimant à tort qu’elles étaient situées en zone constructible.

A l’origine de son erreur, il invoque deux certificats d’urbanisme que la mairie de Porto-Vecchio lui a accordés dans le cadre d’un vaste programme immobilier (lotissement, hameau groupé d'habitations, résidence hôtelière, etc.), à une époque où le plan local d’urbanisme (PLU) était en phase d’élaboration. Contesté, le PLU est annulé par le juge administratif au motif d’une trop forte concentration urbaine sur le littoral au détriment des espaces naturels. Par suite, la mairie annule les certificats d’urbanisme initialement accordés.

Le contribuable soutient que sa parcelle est nécessairement classée en zone inconstructible et que sa valeur doit être celle de terrains agricoles, soit une valeur comprise entre 150 000 et 300 000 €. Il démontre également que la parcelle est imposée à la taxe foncière comme une terre agricole.

Il obtient gain de cause devant la cour d’appel de Bastia qui relève que l’administration fiscale peut « difficilement » (sic !) considérer une parcelle comme une terre agricole pour les besoins de la taxe foncière et comme une parcelle constructible pour l’ISF. La cour ajoute que le contribuable ne pouvait pas prévoir que le PLU ferait l’objet d’un contentieux devant le juge administratif, cette circonstance justifiant qu’il ait pu faire une estimation excessive de sa parcelle. En conséquence, même si les terres sont situées dans une zone très prisée et bénéficient d’un emplacement exceptionnel, leur valeur vénale doit être celle de terres inconstructibles.

à noter : La solution, rendue pour l'ISF, vaut également en matière de droits de succession.
Pour en savoir plus sur l'évaluation des biens imposables à l'ISF : Mémento Patrimoine, éd. Francis Lefebvre 2015-2016 n° 5600 et Guide Pratique Evaluation, éd. Francis Lefebvre 2015.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne