Les différents éléments d'une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) constituent, pour les besoins de la TVA, une opération unique caractérisée par un seul fait générateur et un régime de TVA unique (territorialité, exonération ou option pour la taxation, taux, etc.).
Les dispositions de l'article 269, 1-a du CGI, selon lesquelles le fait générateur de la TVA se produit au moment de la livraison du bien, c'est-à-dire au moment du transfert du pouvoir de disposer de ce bien comme un propriétaire, s’appliquent aux Vefa. Il résulte des articles 1601-3 du Code civil et R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qu’en matière de Vefa, le transfert du droit de disposer de l'immeuble est complètement intervenu au moment de l'achèvement de l'immeuble, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des travaux prévus a été réalisé. La circonstance que la mise à disposition effective de l'acquéreur soit susceptible de n'intervenir que postérieurement à l'achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l'absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la Vefa ne soit versé que lors de cette mise à disposition. Dès lors, le fait générateur de la Vefa intervient lors de la réception des travaux à l'issue desquels l'immeuble est considéré comme achevé au sens de l'article R 261-1 du CCH précité. La déclaration mentionnée à l'article L 462-1 du Code de l'urbanisme atteste de l'achèvement de ces travaux.
En application de l'article 269, 2-a du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur. Toutefois, à compter du 1er janvier 2023 et en application des mêmes dispositions, en cas de versement préalable d'un acompte, la taxe deviendra exigible au moment de son encaissement, à concurrence du montant encaissé. Jusqu'à cette date, conformément au principe de l'effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d'une directive, les contribuables qui le souhaitent peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 65 de la directive 2006/112/CE pour collecter ou déduire la TVA grevant les acomptes versés.
A noter :
À compter du 1er janvier 2023, les règles d’exigibilité afférentes aux Vefa et celles afférentes aux autres livraisons portant sur des biens (meubles ou immeubles) seront similaires. En effet, que les opérations en question relèvent des règles générales d’exigibilité prévues à l’article 269, 2-a du CGI ou des règles d’exigibilité spécifiques aux Vefa prévues au 2-a bis de ce même article, la TVA sera exigible au moment de l’encaissement de l’acompte, à concurrence du montant encaissé, ou lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux.
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