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Le vendeur qui dissimule des problèmes de voisinage commet un dol

Le vendeur qui dissimule à l’acquéreur le comportement problématique de son voisin de palier commet un dol entraînant la nullité de la promesse de vente, la tranquillité et la sécurité d’un logement étant des éléments déterminants pour l’acquéreur.

Cass. 3e civ. 18-4-2019 n° 17-24.330 F-D


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Une promesse de vente portant sur un appartement est signée. L’acquéreur refuse de réitérer la vente aux motifs que le projet d’acte mentionne l’existence d’une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétéesd’un copropriétaire. Le vendeur l’assigne en paiement du montant de la clause pénale.

Les juges rejettent la demande et prononcent la nullité de la promesse de vente en jugeant que le consentement de l’acquéreur a été vicié par dol. Ils retiennent que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier. Pour eux, l'acquéreur justifie que la sécurité est pour lui primordiale, compte tenu d’une agression subie dans l’enfance.

Les juges relèvent que l’acquéreur s’était renseigné lors de visites sur la qualité des voisins. Le vendeur qui a assuré à l’acquéreur qu’il n’existait aucun problème de voisinage s’est délibérément abstenu de l’éclairer sur le comportement de son voisin de palier.

A noter : Pour être considérée comme dolosive, la dissimulation du vendeur doit être faite sciemment, dans l'intention de tromper l'autre partie sur un point déterminant pour elle (C. civ. art.  1137, al. 2 dans sa rédaction issue de l'ord. 2016-131 du 10-2-2016, consacrant la jurisprudence antérieure). Dès lors qu’il est établi que des manœuvres ont été commises, les juges doivent rechercher si le dol a déterminé le consentement de la victime.

Dans l’arrêt commenté, les juges considèrent que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur au vu des circonstances.

Jugé, au contraire, que les sms du vendeur au gérant du bar au rez-de-chaussée demandant de réduire le volume de sa musique pendant les visites n’ont pas eu un rôle déterminant du consentement de l’acheteur : le dol n’est pas établi (Cass. 3e civ. 21-12-2017 no 16-27.821 F-D : BPIM 2/18 inf. 130)

Depuis la réforme du droit des contrats, le Code civil prévoit expressément que le caractère déterminant du vice s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (C. civ. art. 1130, al. 2), reprenant ainsi les solutions dégagées par la jurisprudence antérieure.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 16774

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne