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Vente du logement familial détenu par une SCI: l’accord du conjoint pas toujours requis

En cas de vente du logement familial détenu par une SCI dont l’un au moins des époux occupant le bien est associé, le consentement du conjoint n’est requis que si l’époux associé est autorisé à occuper le bien en vertu d’un droit d’associé ou d’une décision unanime.

Cass. 1e civ. 14-3-2018 n° 17-16.482 F-PB


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Des époux constituent une SCI dont ils sont les seuls associés. Le mari détient 99 parts, la femme une seule. La société achète un appartement qui est occupé par le couple et leurs enfants. Par la suite, l’épouse cède sa part à un tiers. Plus tard encore, le mari, gérant de la société, autorisé par l’assemblée générale des associés, procède à la vente de l’appartement sans recueillir le consentement de sa femme. Cette dernière réclame l’annulation de la vente (C. civ. art. 215, al. 3).

En vain. Le consentement des deux époux est requis pour les actes de disposition portant sur les droits par lesquels le logement familial est assuré (C. civ. art. 215, al. 3). Mais, lorsque ces droits sur le logement appartiennent à une SCI dont l’un des époux au moins est associé, ce consentement n’est requis que si l’époux associé est autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité des associés (C. civ. art. 1853 et 1854).
En l’espèce, l’épouse ne justifiant pas d’un bail, d’un droit d’habitation ou d’une convention de mise à disposition de l’appartement par la SCI au profit de son associé, elle ne pouvait pas revendiquer l’application de la protection du logement familial.

A noter : la protection du domicile familial joue lorsqu’un époux dispose des droits qui assurent ce logement. Encore faut-il qu’il soit titulaire de tels droits. Lorsque le bien appartient à une société civile d’attribution par exemple, il suffit qu’il soit associé, cette qualité ouvrant un droit de jouissance exclusive. Ce n’est pas le cas dans toutes les sociétés. Il faut alors établir l’existence d’une convention en ce sens entre la personne morale propriétaire et son associé. C’est ainsi par exemple qu’une épouse a fait annuler la vente réalisée par la société anonyme propriétaire du logement car elle avait reçu de son mari l’autorisation expresse d’occuper le bien avec ses enfants en vertu d’un droit d’associé conférant à celui-ci la jouissance des locaux (Cass. 1e civ. 11-3-1986 n° 84-12.489 : Bull. civ. I n° 62). Dans l’affaire rapportée, ni les statuts ni les procès-verbaux d’assemblée générale ne donnaient au mari, associé largement majoritaire, le droit d’occuper le bien. Dès lors, la société pouvait le vendre librement.

La solution met en évidence un point à vérifier en cas d'achat d'une résidence principale via une SCI : s’assurer des droits par lesquels l’usage du logement est autorisé.

Florence GALL-KIESMANN

Pour en savoir plus sur le logement familial : voir Mémento Patrimoine n°128

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne