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Vente d’un terrain inconstructible : manquement à l’obligation de délivrance ou vice caché ?

L’acte de vente ne définissant pas les terrains vendus comme des parcelles à bâtir leur inconstructibilité ne constitue pas un défaut de conformité relevant de l’obligation de délivrance mais un vice caché. Il en est ainsi malgré un certificat d'urbanisme positif.

Cass. 3e civ. 13-7-2017 n° 16-19.353 F-D


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Des parcelles de terrain pour lesquelles un certificat d’urbanisme positif (le certificat d'urbanisme est dit positif lorsque l'opération dont a fait état le demandeur peut se réaliser - C. urb. art. R 410-13) a été délivré par la mairie sont vendues. L’acte de vente mentionne qu’elles sont situées, selon un arrêté préfectoral antérieur, dans le périmètre de protection d’un forage interdisant toute construction. Un refus de permis de construire est opposé à l’acheteur qui assigne le vendeur en nullité de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance et erreur sur la substance.

Les juges rejettent sa demande aux motifs que l’acte de vente ne définit pas les terrains comme des parcelles à bâtir et que, malgré un certificat d’urbanisme positif, l’inconstructibilité des terrains constitue non pas un défaut de conformité relevant de l’obligation de délivrance mais un vice caché. Et l’erreur n’est pas excusable, l’acheteur, en sa qualité d’agent immobilier, étant parfaitement informé de l’existence de l’arrêté préfectoral.

A noter : l’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur suppose la remise d’un immeuble conforme à sa destination et aux stipulations contractuelles (Cass. 3e civ. 14-5-1997 n° 95-13.840 : RJDA 1/98 n° 31). La conformité s’apprécie ainsi par rapport aux engagements particuliers pris par le vendeur, tel l’engagement de vendre un terrain avec les droits à construire (Cass. 3e civ. 16-7-1998 n° 95-21.530 : RJDA 11/98 n° 1200).

Dans l’arrêt commenté, l’acheteur ne peut pas invoquer un manquement à l’obligation de délivrance à défaut d’un engagement spécifique du vendeur sur la constructibilité des parcelles. Dans cette ligne, il a déjà été jugé que la remise par le vendeur à l’acheteur d’un diagnostic amiante négatif ne vaut pas engagement du vendeur de livrer un immeuble exempt de ce matériau (Cass. 3e civ. 23-9-2009 n° 08-13.373 : RJDA 2/10 n° 141).

L’erreur sur la substance (devenue erreur sur les qualités essentielles), quant à elle, n’est une cause de nullité que lorsqu’elle est excusable (C. civ. art. 1132). L’erreur devient illégitime lorsque celui qui l’invoque était informé ou avait le devoir de s’informer. Tel était le cas de l’acheteur, en sa qualité d’agent immobilier.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière nos 5960 et 9845

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