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Vente en viager requalifiée en donation faute de paiement du prix

Une vente en viager est fictive et constitue une donation déguisée lorsque la cédante, 96 ans lors de la vente, décède moins d’un an après et que la situation financière dégradée des acquéreurs au jour de la vente compromettait le paiement du prix.

CA Paris 15-11-2016 n° 2015/09639


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Un couple acquiert un appartement en viager 200 000 €. Le « bouquet » est fixé à 50 000 € et le solde converti en rente viagère. La cédante, âgée de 96 ans lors de la vente, décède moins d’un an après.

Les « acquéreurs » n’ayant payé ni bouquet ni rentes mensuelles, l’administration fiscale voit dans l’opération une donation déguisée. Elle leur réclame des droits de donation assortis d’un intérêt de retard et d’une majoration de 80 % pour abus de droit.

En première instance les époux sont déboutés.

En appel, ils exposent que l’absence de paiement du bouquet et des rentes mensuelles s’explique par un redressement fiscal dont ils ont fait l’objet et par des problèmes de santé de l’époux, l’ayant contraint à cesser son activité professionnelle. Peine perdue.

Les juges de la cour de Paris, s’ils admettent que l’âge et la rapidité du décès ne sont pas, à eux seuls, une preuve de fictivité de la vente, soulignent l’âge très avancé de la cédante et la survenance de son décès dix mois plus tard. Ces éléments tendent à démontrer que les acquéreurs, eu égard à leur situation financière dégradée, n’avaient pas l’intention de payer le prix convenu, pas plus que la cédante de l’encaisser.

Pour considérer que la vente est fictive, les juges tiennent également compte des liens d’amitié unissant les parties, de l’existence d’un « prêt » non remboursé précédemment octroyé par la défunte aux acquéreurs ainsi que de chèques émis à leur profit avant le décès.

La cour approuve donc l’administration d’avoir requalifié la vente en donation et d’avoir mis en œuvre la procédure d’abus de droit.

La solution est sans surprise.

Caroline DANCOISNE

Pour en savoir plus sur les donations déguisées : voir Mémento Droit de la famille n° 63890 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne