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Même vétuste et à l’abandon une datcha vaut plus que son terrain d’assiette

La valeur d’une vaste propriété - même très endommagée, partiellement détruite et nécessitant d’importants travaux de rénovation - ne peut pas être réduite à la valeur du terrain sur lequel elle est édifiée.

CA Versailles 19-1-2017 n° 15/00845


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Le fisc reproche à l’héritier d’une grande datcha 1900 située dans la forêt de Grosrouvre (près de Montfort l’Amaury) de ne pas avoir déposé de déclaration de succession. Il taxe d’office et évalue le bien 600 000 €.

L’intéressé obtient à titre gracieux une décote de vétusté de 45 % aux motifs que la maison est inhabitée depuis plusieurs années, construite sur un terrain en pente et en matériaux légers.

Jugeant cette décote insuffisante, il saisit en vain le tribunal de grande instance de Versailles. En appel, il fait valoir que la maison est en très mauvais état, qu’elle a été endommagée par des chutes d’arbres et partiellement détruite par la tempête de décembre 1999, puis vandalisée durant l’hospitalisation de la défunte. Sur la base d’évaluations d’agences immobilières estimant la maison à 300 000 € et les frais de sa remise en état à un montant équivalent, l’héritier conclut que la valeur nette taxable aux droits de succession est limitée à la valeur du terrain, soit 150 000 € (soit la valeur d’un terrain à bâtir car pour lui, en raison de son utilisation comme carrière de pierres, seule une maison sur pilotis pourrait y être édifiée).

L’administration objecte que la maison fait 208 m2répartis sur deux niveaux, comporte notamment deux salles à manger, neuf chambres et cinq salles d’eau, que les murs sont en meulière et qu’elle est édifiée sur un terrain arboré de plus de 6 500 m2 dans une zone géographique recherchée. Elle ajoute que la maison étant classée en catégorie cadastrale 4 M, sa valeur ne peut être réduite à celle d’un terrain à bâtir. Enfin, l’inoccupation de la maison depuis le décès et ses conséquences sur son entretien sont sans incidence car c’est au jour du décès qu’il convient de se placer pour évaluer le bien. 

Convaincus par ces éléments, les juges de la cour d’appel de Versailles rejettent la demande de l’héritier.

Caroline DANCOISNE

Pour en savoir plus sur l’évaluation des immeubles pour le calcul des droits d’enregistrement : voir Mémento Patrimoine nos 5606 s.  

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne