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Vice ou défaut de conformité apparent : les réserves sans incidence sur le départ du délai d’action

L’action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou dans les 13 mois après la prise de possession.

Cass. 3e civ. 19-1-2022 n° 21-10.022 F-D


Par Florence GALL-KIESMANN
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©iStock

Une société civile immobilière (SCI) achète un immeuble en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2009. Le 13 octobre 2010, elle réceptionne la construction en émettant des réserves, puis elle prend possession du bien le 1er avril 2011. Après expertise révélant des vices de construction et de non-conformité apparents, la SCI dénonce ces derniers et assigne le vendeur en réparation le 6 janvier 2015.

La cour d’appel rejette sa demande, estimant que l’action est tardive pour avoir été introduite le 6 janvier 2015 quand la réception des travaux est intervenue le 13 octobre 2010 et la prise de possession le 1er avril 2011. La SCI se pourvoit en cassation. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les réserves avaient été levées, alors que cet événement seul est de nature à rendre applicable le délai d’action en garantie des vices ou défauts de conformité apparents.

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La Cour de cassation rejette le pourvoi. Si le vendeur d’un immeuble à construire ne s’oblige pas à réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents, l’action en garantie doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents, c’est-à-dire le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux avec ou sans réserves ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession (C. civ. art. 1642-1 et 1648, al. 2). La cour d’appel, qui a exactement retenu que l’existence de réserves à la réception n’était pas de nature à faire obstacle à l’écoulement du délai de forclusion, en a déduit, à bon droit, que l’action en garantie introduite le 6 janvier 2015 était irrecevable.

A noter :

Dans l’affaire commentée, la réception avec réserves avait eu lieu avant la prise de possession. Or, comme le rappelle la Cour de cassation, c’est le plus tardif de ces événements qui doit être retenu comme point de départ de l’action en garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. La prise de possession a eu lieu le 1er avril 2011. L’action était forclose 13 mois après, soit fin avril 2012. Si toutefois la réception avait été le plus tardif des événements, le délai aurait commencé à courir à cette date, peu important qu’elle ait été assortie ou non de réserves. Et dans le cas où des réserves auraient été formulées, peu important qu’elles aient été levées ou pas par la suite.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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