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Vices cachés : condamné à restituer le prix, le vendeur ne peut appeler l'agent immobilier en garantie

Le vendeur condamné sur le fondement de la garantie des vices cachés à restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente ne peut pas agir en garantie contre l’agent immobilier, cette restitution ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.

Cass. 3e civ. 29-3-2018 n° 17-13.157 F-D


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Une maison est vendue par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acheteurs constatent l’apparition de fissures extérieures et intérieures. Ils assignent le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en demandant la restitution du prix de vente. Le vendeur appelle en garantie l’agent immobilier.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne le vendeur à restituer une partie du prix de vente au motif qu’il connaissait, au moment de l’acte, l’existence des fissures colmatées. Elle le condamne à verser à l’acheteur une somme correspondant au coût des réparations, de la gêne résultant de leur exécution et de la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s’ils avaient été informés en temps utile des vices.

Elle rejette l’appel en garantie contre l’agent immobilier au motif que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la réduction du prix de vente ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable.

La Cour de cassation confirme la solution à l’encontre de l’agent immobilier mais censure la cour d’appel sur l’étendue des réparations à la charge du vendeur au motif que la réduction du prix de vente doit être arbitrée par experts (C. civ. art. 1644 dans sa rédaction antérieure à la loi 2015-177 du 16-2-2015)

A noter : confirmation de jurisprudence. La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite d’une action estimatoire ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. La condamnation de l’agent immobilier et du notaire à la supporter est donc exclue (Cass. 3e civ. 14-12-2017 n° 16-24.170 FS-PBI : SNH 1/18 inf. 5). L’existence d’une faute commise par l’agent immobilier (ou le notaire) ne suffit pas à entraîner sa condamnation. Il faut qu’il en résulte un préjudice, que ne constitue pas la restitution du prix supportée par le vendeur.

A relever que le caractère obligatoire de l’expertise dans le cadre de l’action estimatoire ne figure plus à l’article 1644 du Code civil depuis la loi de simplification du droit et des procédures du 16 février 2015.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur la garantie des vices cachés : voir Mémento Vente immobilière nos 50000 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne