La vente de terrains communaux à des particuliers à un prix inférieur à celui du marché est possible si elle est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes. Le respect de ces critères est soumis à l’appréciation du juge.
Nombre de communes, désireuses d’attirer de jeunes couples avec enfants, leur proposent, dans le cadre de cahiers des charges ou règlements de vente, d’acheter des terrains communaux à bâtir à des prix très inférieurs à ceux du marché. Ces ventes sont assorties de contreparties : les acheteurs s’engagent à conserver le terrain acquis pendant une durée déterminée, en général 10 ans, et, en cas d’impossibilité de satisfaire à cette condition, à ne réaliser aucune plus-value sur la revente de ce terrain. Un sénateur a posé la question de la légalité de cette pratique.
Le ministre de l’intérieur apporte les éléments de réponse suivants. Il rappelle d’abord que toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles au vu de l’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat (DIE) du ministère des finances (CGCT art. L 2241-1). La collectivité n’est toutefois pas tenue de retenir comme prix la valeur indiquée par la DIE. En effet, si une collectivité publique ne peut pas, en principe, vendre un bien à une personne privée à un prix inférieur à sa valeur, une telle cession est possible à deux conditions: si elle est justifiée par des motifs d’intérêt général et si elle comporte des contreparties suffisantes (CE 14-10-2015 n° 375577 : Sol. Not. 12/15 inf. 220). L’existence des motifs d’intérêt général et le caractère suffisant des contreparties sont soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.
A noter : reste donc à savoir si le juge considérerait l’obligation de conserver le terrain pendant au moins 10 ans ou l’interdiction de réaliser une plus-value en cas de vente dans les 10 ans comme des contreparties suffisantes pour la commune. Rappelons que dans le cadre de son appréciation souveraine des critères d’intérêt général et de contrepartie suffisante, le juge doit (CE 14-10-2015 n° 375577, précité) :
- identifier les avantages que la cession est susceptible de procurer à la commune eu égard à l’ensemble des intérêts publics dont elle a la charge ;
- s’assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité ;
- enfin, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur les cessions par les collectivités : voir Mémento Vente immobilière n° 14290 s
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