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L'absence d’exploitation des locaux par le locataire commercial ne justifie pas la résolution du bail

La résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux par le locataire ne peut pas être prononcée aux torts partagés si le contrat n'oblige pas le locataire à exploiter en permanence son fonds de commerce dans les lieux loués.

Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-20.613 F-D


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La résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux ne peut pas être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués.

Après avoir rappelé ce principe, la Cour de cassation a censuré la décision d'une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation du bail commercial aux torts partagés entre le locataire et le bailleur en retenant que le locataire avait commis une faute grave en cessant toute exploitation et en quittant les locaux loués, alors même que l’exercice d’une activité commerciale n’était pas entravé. En effet, relève la Cour de cassation, le contrat de bail ne comportait aucune obligation d’exploitation permanente.

A noter : 1. Jurisprudence constante. Le défaut d’exploitation du locataire ne constitue pas une faute justifiant la résolution du bail commercial, sauf si le contrat contient une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués (Cass. 3e civ. 10-6-2009 n° 07-18.618 et n° 08-14.422 : RJDA 8-9/09 n° 705 ; Cass. 3e civ. 16-10-2012 n° 11-25.234 F-D : RJDA 1/13 n° 16). 

En l'espèce, le locataire, invoquant des infiltrations d'eau, avait quitté les locaux mais il résulte de l'arrêt d'appel que les infiltrations, auxquelles il avait pu mettre fin, ne l'empêchaient pas d'exploiter son fonds.

2. Même lorsqu'il n'est pas une cause de résolution du bail, le défaut d’exploitation du fonds de commerce par le locataire n’est pas sans risque. En effet, l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux est une condition d’application du statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-1) mais également du droit au renouvellement du bail du locataire (C. com. art. L 145-8).

Vanessa VÉLIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5241

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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