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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Avant-contrat

L’acceptation de l’offre de vente produit effet lors de sa réception par le vendeur

L’acceptation envoyée par l’acquéreur pendant la durée de validité de l’offre, mais reçue par le vendeur le lendemain du jour de son expiration, ne peut produire aucun effet.

Cass. 1e civ. 6-1-2021 n° 19-21.071 F-D


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Une société est intéressée par l’acquisition de deux immeubles à usage commercial. Le propriétaire lui adresse une offre de vente valable jusqu’au 9 janvier 2015. S’engagent des négociations. À l’issue de celles-ci, le gérant de la société accepte l’offre par courriel du 9 janvier 2015 envoyé à 22 heures. Le propriétaire ne reçoit l'e-mail que le lendemain (10 janvier) à 5 heures du matin. Il considère que l’acceptation n’est pas valable car reçue après l’expiration du délai de validité de l’offre.

L’acquéreur l’assigne pour que la vente soit déclarée parfaite.

La cour d’appel rejette sa demande.

La Cour de cassation confirme la décision. Le courriel d’acceptation ayant été reçu par le destinataire de l’offre le lendemain du jour de l’expiration de l’offre, celle-ci est devenue caduque. L’acceptation ne pouvait donc produire aucun effet.

À noter : L’acceptation de l’offre forme le contrat. Pour produire effet, elle doit intervenir pendant la durée de validité de l’offre. Lorsque les parties ne sont pas en présence (contrat entre absents), l’acceptation peut prendre la forme d’un courrier ou d’un courriel. Depuis l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1121 du Code civil prévoit que, dans cette hypothèse, le contrat est conclu dès que l’acceptation de l’offre parvient à l’offrant.

Bien que les faits de l’affaire commentée soient antérieurs à l’entrée en vigueur de l’article 1121 du Code civil, la Cour de cassation fait application du principe énoncé par le texte. Elle tranche ainsi une question qui a fait débat avant l’entrée en vigueur du texte. Certains arrêts ont, en effet, jugé que c’était l’émission de l’acceptation qui formait le contrat et non sa réception par son destinataire (Cass. com. 7-1-1981 n° 79-13.499 : Bull. civ. IV n° 14 ; Cass. 3e civ. 17-9-2014 n° 13-21.824 FS-PB : RJDA 12/14 n° 892). D’autres, au contraire, ont retenu la date de réception de l’acceptation (Cass. 3e civ. 16-6-2011 n° 19-21.071 PS-PB).

Fabienne DE BEAUFORT 

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 1394

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