Le propriétaire d'un appartement d’un immeuble en copropriété assigne un autre propriétaire dont le bien est situé dans le même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de cet appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée.
La cour d’appel accueille la demande.
Le copropriétaire-bailleur conteste cette décision, estimant que le demandeur était irrecevable dans son action en indemnisation, faute pour lui d’avoir averti le syndic de la procédure.
Son pourvoi est rejeté. Si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l'article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n'est pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.
A noter :
En matière de copropriété, la question de savoir qui, du syndicat des copropriétaires ou de l’un de ses membres a qualité pour agir en justice est envisagée à l’article 15, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Tout va, en la matière, dépendre de l’objet du litige.
Que celui-ci revête un aspect collectif et il incombe au syndicat des copropriétaires, détenteur de la personnalité morale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14, al. 1) de porter l’affaire devant les tribunaux.
Que l’objet du litige, à l’inverse, concerne la propriété ou la jouissance du lot d’un copropriétaire et il appartient à ce dernier de saisir individuellement la justice.
Cette ligne de partage doit toutefois être nuancée, puisque, dans certaines hypothèses, une action conjointe du syndicat et d’un copropriétaire individuel est recevable.
Au cas particulier, il était précisément question d’un trouble de jouissance, puisque des copropriétaires en avaient assigné un autre en indemnisation du trouble causé par la mise à disposition de son appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée (meublé de tourisme, type Airbnb).
Le litige dont la Cour a eu à connaître portait sur le non-respect de l’obligation d’information du syndic qui pèse sur le copropriétaire ayant intenté une action en justice, aux termes de l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi de 1965. Ce texte précise que si tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, c’est à charge d’en informer le syndic.
Les modalités de cette obligation d’information sont précisées à l’article 51 du décret 67-223 du 17 mars 1967, indiquant que copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par le commissaire de justice au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Dans l’arrêt sous étude, le copropriétaire-bailleur estimait les demandeurs irrecevables dans leur action en indemnisation, faute pour eux, d’avoir averti le syndic de la procédure.
Il échoue tant en appel (CA Grenoble 23-5-2023 n° 21/03445) que devant la Haute Juridiction, cette dernière estimant que c’est « à bon droit » que le juge isérois a énoncé que, si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
Cette solution participe d’une jurisprudence aussi ancienne que constante (Cass. 3e civ. 26-11-1975 : Rev. loyers 1976. 102 ; Cass. 3e civ. 30-3-1978 n° 76-14.922 : D. 1978. IR 430 ; Cass. 3e civ. 28-1-1981 : Rev. loyers 1981. 210).
Elle se justifie,
d’une part par la lettre des textes, puisque ni l’article 15 de la loi ni l’article 51 du décret ne précisent la sanction qui doit être attachée à la méconnaissance de cette obligation d’information ;
et d’autre part, compte tenu de la finalité même de cette obligation d’information, qui n’est érigée que pour permettre au syndicat de se joindre à l’action s’il estime que l’intérêt collectif est en jeu.
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