Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires et le syndic en nullité de la décision d’assemblée générale ayant désigné le cabinet X en qualité de syndic pour une durée de 5 mois, alors que le projet de résolution joint à la convocation à l’assemblée prévoyait une durée de 12 mois.
La cour d’appel rejette la demande, aux motifs que les copropriétaires ont, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, décidé de ne désigner le cabinet X en qualité de syndic que pour une durée de 5 mois au lieu des 12 prévus dans la convocation, durée qui ne contrevient pas aux dispositions du contrat normalisé de syndic.
L’arrêt est cassé : est nulle une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires qui fixe une durée de mandat de syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution annoncé à l’ordre du jour annexé à sa convocation.
A noter :
Une résolution qui désigne le syndic pour une durée différente de celle prévue dans le projet de résolution joint à la convocation est-elle régulière ? La Cour de cassation répond par la négative, confirmant ainsi sa jurisprudence.
La convocation à une assemblée générale doit contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée, cette disposition étant prescrite à peine de nullité (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9 et 13). Il en résulte que l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (Cass. 3e civ. 3-12-2015 n° 14-25.583 FS-PB : BPIM 1/16 inf. 53), à condition que celles-ci soient énoncées avec précision. Aussi, il n'est pas possible à une assemblée générale de prendre des décisions à l'occasion de l'examen de questions trop imprécises ou équivoques dont le détail n'a pas été énoncé à l'ordre du jour (Cass. 3e civ. 17-12-1997 n° 96-13.178 : BPIM 2/98 inf. 132 ; Cass. 3e civ. 29-1-2003 n° 01-01.685 FS-PB : BPIM 2/03 inf. 116), ni de prendre de décision sur une question non inscrite à l’ordre du jour (Cass. 3e civ. 26-3-2003 n° 01-13.896 F-D ; Cass. 3e civ. 3-6-2009 n° 08-16.450 F-D : BPIM 5/09 inf. 372 ; Cass. 3e civ. 18-9-2012 n° 08-70.203 F-D ; Cass. 3e civ. 17-9-2013 n° 12-19.779 F-D ; Cass. 3e civ. 3-12-2015 n° 14-25.583 FS-PB : BPIM 1/16 inf. 53), ni de compléter une décision votée conformément à l’ordre du jour par une décision qui n’y était pas inscrite (Cass. 3e civ. 9-6-1993 n° 91-15.791 : Bull. civ. III n° 83 ; Cass. 3e civ. 7-11-2007 n° 06-18.882 FS-PB : BPIM 6/07 inf. 435). Les copropriétaires peuvent en revanche amender un projet de résolution, lorsque l’amendement ou la précision apportés ne dénaturent pas le sens du projet de résolution soumis au vote (Cass. 3e civ. 25-9-2002 n° 01-00.161 FS-PB : BPIM 6/02 inf. 407 ; Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-11.623 F-D ; Cass. 3e civ. 15-4-2015 n° 14-13.255 FS-PB : BPIM 3/15 inf. 208, 210, 212 ; Cass. 3e civ. 16-9-2015 n° 14-14.518 FS-D : BPIM 6/15 inf. 405).
La modification de la durée du contrat de syndic proposé aux copropriétaires constitue-t-elle un simple amendement que les copropriétaires peuvent librement décider lors de l’assemblée générale, ou une modification substantielle de la résolution proposée à l’ordre du jour ?
La Cour de cassation a, dans des décisions récentes, décidé que la décision relative à la durée du syndic devait être conforme au projet de résolution prévu à l’ordre du jour (Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-12.254 F-D : BPIM 5/19 inf. 349 ; Cass. 3e civ. 29-11-2018 n° 17-22.138 : BPIM 1/19 inf. 57). Fallait-il faire évoluer cette jurisprudence, comme y incitait le présent pourvoi ?
La Cour de cassation décide au contraire, dans cet arrêt publié, de maintenir sa jurisprudence. S’il est certain que cette pratique est largement répandue au sein des copropriétés, il n’en demeure pas moins que le législateur a, dans sa loi Alur du 24 mars 2014, strictement encadré le mandat du syndic par un contrat type dont il a déterminé les éléments essentiels, afin d’assurer la transparence et l’encadrement des relations entre les copropriétaires et les syndics. Il a également prévu une règle de mise en concurrence des contrats de syndic, qui a par la suite été assouplie, mais ces exigences restent justifiées par l’objectif d’un choix éclairé des copropriétaires.
Or, la durée du contrat est un élément essentiel du mandat de syndic qui participe de l’équilibre économique de ce contrat, et fait partie des points de comparaison entre les différents contrats soumis à l’appréciation des copropriétaires. Une modification de celle-ci en cours d’assemblée générale peut bouleverser les prévisions d’un copropriétaire, notamment lorsqu’il a voté par correspondance, est représenté ou absent. La désignation du syndic est un événement important du fonctionnement d’une copropriété et celle-ci doit être effectuée dans la plus grande transparence possible.
