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L'action en requalification d'un bail saisonnier en bail commercial se prescrit par deux ans

Une cour d'appel ne peut pas déclarer recevable une action en requalification d'un bail saisonnier en bail commercial engagée plus de deux ans après l'entrée dans les lieux du locataire au seul motif que le bail saisonnier est en réalité un bail dérogatoire.

Cass. 3e civ. 17-9-2020 n° 19-18.435 F-PBI


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Toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans (C. com. art. L 145-60). L'action en requalification d'un bail saisonnier en bail commercial est donc soumise à la prescription biennale.

Une cour d'appel déclare recevable l'action du titulaire de baux saisonniers, conclus successivement pour l'exploitation d'un fonds de commerce, tendant à se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux et engagée plus de deux ans après la conclusion du premier bail, en développant l'argumentation suivante : l'action en requalification des baux saisonniers en bail commercial était bien prescrite, mais les baux prétendument saisonniers étaient en réalité des baux dérogatoires ; en conséquence, le locataire qui s'était maintenu dans les lieux à l'expiration des baux était titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter de l'expiration du dernier de ces contrats. 

Cassation de l'arrêt par la Haute Juridiction : l'action en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux étant prescrite, l'action était irrecevable. 

A noter : La demande tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ. 22-1-2013 n° 11-22.984 : RJDA 12/13 n° 990). Ne l'est pas, en revanche, la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial, en vertu de l'article L 145-5 du Code de commerce qui prévoit que, si, à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, le locataire reste dans les locaux sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 1-10-2014 n°13-16.806 FS-PBI : RJDA 3/15 n° 162).

Mais la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial à l'issue du bail dérogatoire ne tend pas aux mêmes fins que celle en requalification d'une convention. Or, en l'espèce, la cour d'appel avait dû procéder à une véritable requalification pour décider qu'il s'agissait non pas de baux saisonniers, mais de baux dérogatoires permettant l'application de l'article L 145-5 précité.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial 2020 n° 6821

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