Des époux séparés de biens divorcent et les discussions achoppent, à cette occasion, sur la répartition des droits immobiliers d’une maison qu’ils ont acquis ensemble au cours de leur union. Dans l’acte notarié d’acquisition, il est stipulé que Monsieur sera propriétaire de la maison indivise à hauteur de 80 %, Madame à concurrence des 20 % de surplus. Le juge aux affaires familiales, saisi en liquidation et partage judiciaire de leurs intérêts patrimoniaux, retient cette répartition tout comme le notaire commis.
À tort selon la cour d’appel. Elle rappelle d’abord que les conventions ou déclarations contenues dans l’acte authentique peuvent être contestées et arguées de simulation soit par des tiers, soit même par l’une des parties (Cass. 1e civ. 4-3-1981 n° 80-14.123 : Bull. civ. I n° 89). En outre, en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tous moyens (Cass. 1e civ. 17-12-2009 n° 08-13.276 : F-PB). Ensuite, la cour d’appel relève les éléments suivants :
en amont de l’acquisition, Monsieur a, par courrier adressé au notaire, demandé conseil afin d’optimiser la répartition entre lui et son épouse compte tenu du statut juridique de cette dernière, opticienne exerçant en SARL et caution pour son activité professionnelle ;
si l’acte notarié mentionne une répartition 80 / 20, le même jour, Madame déclare aux termes d’un acte sous signature privée que « d’un commun accord avec son époux il a été porté les proportions d’acquisition suivantes : 20 % pour moi et 80 % pour lui pour l’achat du bien. Nous sommes tous les deux d’accord qu’en cas de séparation la répartition du prix de la valeur du bien au jour de la séparation s’effectuerait à concurrence de 50 % » ;
sur cet acte, le mari reconnaît avoir donné son accord en bas de page du document ;
l’original de la contre-lettre sous signature privée est conservé dans la minute de l’acte d’achat archivé chez le notaire ;
le mari reconnaît en des termes très clairs dans un mail adressé à son conseil la validité de cet acte occulte et ne démontre pas, par ailleurs, qu’il constituerait tout au plus une donation.
Dès lors, il y a eu simulation et fraude aux droits des tiers et l’acte occulte, dont le mari ne conteste pas la validité, doit prévaloir entre les parties sur l’acte apparent, quand bien même ce dernier serait un acte authentique. La quote-part de propriété de chacun des ex-époux sur le bien indivis est donc de 50 %.
A noter :
La contre-lettre modifiant les quotes-parts d’acquisition lors d’un achat immobilier en cas de séparation du couple est dans cette affaire validée et ses effets sont déroulés (C. civ. art. 1321 ancien devenu art. 1201 depuis l’ord. 2016-131 du 10-2-2016) : inopposable à l’égard des tiers, elle est efficace entre les parties contractantes, de sorte que, pour liquider et partager les intérêts patrimoniaux des époux divorcés, il faudra tenir compte des droits immobiliers sur la maison de moitié pour Madame. Manière de rappeler que si l’acte authentique fait foi entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants droit jusqu’à inscription de faux, les déclarations qu’il contient peuvent être remises en cause pour simulation, à l’appui, le cas échéant, d’un acte sous signature privée (C. civ. art. 1319 ancien devenu art. 1371 ; C. civ. art 1322 ancien devenu art. 1372 ; Cass. 1e civ. 4-3-1981 n° 80-14.123 précité).
Une telle pratique en matière de vente immobilière est impossible lorsqu’il est question du prix puisque est nul tout contrat ayant pour but de dissimuler une partie du prix (C. civ. art. 1202, al. 2).
