Un syndicat des copropriétaires assigne des copropriétaires en paiement de sommes dues au titre d’exercices précédents, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, selon la procédure accélérée au fond.
La cour d’appel accueille sa demande.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait accueillir la demande sans rechercher si les comptes de ces exercices avaient été approuvés. En effet, si le syndicat des copropriétaires peut agir, sur le fondement de l’article 19-2, en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.
A noter :
La précision est nouvelle.
La loi du 10 juillet 1965 distingue les charges de copropriété, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d’une décision d’approbation des comptes, et les provisions dues en exécution du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale, destinées à permettre de faire face aux dépenses courantes du syndicat, et qui sont exigibles tous les trimestres à hauteur d’un quart du budget voté (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-1). Les provisions, qui peuvent être appelées par lettre simple, ou par voie numérique quand le propriétaire y a consenti, sont dues avant même l’approbation des comptes.
Afin de faciliter le recouvrement de ces provisions, le législateur a institué une procédure rapide destinée à permettre au syndicat d’obtenir à bref délai le paiement des provisions dues au titre de l’exercice en cours. Cette procédure, qui concernait initialement les seules provisions prévues à l’article 14-1, permettait au syndicat de solliciter le paiement des provisions impayées et des provisions non encore échues, telles que résultant du budget prévisionnel voté par le syndicat. N’ayant toutefois rencontré qu’un faible succès compte tenu de son champ d’application limité, qui contraignait les syndics à saisir la juridiction de droit commun pour recouvrer tous les arriérés autres que les provisions, elle a été progressivement étendue aux cotisations du fonds travaux de l’article 14-2, II (désormais Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2-1) par la loi Alur du 24 mars 2014, puis aux arriérés de charges antérieurs et aux provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel de l’article 14-2, par la loi Elan du 23 novembre 2018.
La mise en œuvre de cette procédure est subordonnée par l’article 19-2 à la persistance d’un arriéré de provisions sur le budget prévisionnel 30 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse (Cass. 3e civ. 9-3-2022 n° 21-12.988 ; Cass. 3e civ. 21-4-2022 n° 20-20.866).
Cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (Avis Cass. 12-12-2024 n° 24-70.007).
La jurisprudence n’avait toutefois pas encore précisé le périmètre des sommes recouvrables une fois la carence du copropriétaire acquise.
La question se posait dans la présente procédure de la possibilité pour le syndicat de recouvrer, par ce biais, des provisions impayées dépendant d’exercices antérieurs, dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale.
La Cour de cassation précise, par cet arrêt publié, que la défaillance de paiement d’une provision de l’exercice en cours n’autorise le recouvrement, par la voie de cette procédure, que :
- d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou 14-2, I ;
- des provisions non encore échues devenues exigibles ;
- des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale.
Les arriérés de provisions afférentes à des exercices précédents n’ayant pas encore fait l’objet d’une approbation des comptes doivent donc être exclus de l’assiette de cette procédure.
Cette interprétation stricte du champ d’application de ce texte se justifie par son caractère dérogatoire puisqu’il autorise le recouvrement de sommes avant même que le budget définitif n’ait été approuvé. Une interprétation trop large risquerait d’encourager le recouvrement de sommes appelées au titre de dépenses prévisionnelles d’exercices passés, en se dispensant de la nécessaire ratification de l’assemblée générale.
