Une clause d'un bail commercial prévoit que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5 % le 1er janvier de chaque année. Soutenant que cette clause ne relève d'aucun des cas de révision autorisés par le Code de commerce, le locataire demande qu'elle soit déclarée non écrite.
Sa demande est rejetée : les parties avaient librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique et indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation, de sorte que la clause litigieuse est valable.
A noter :
On sait que la révision du loyer commercial est strictement encadrée. Trois mécanismes légaux de révision sont ainsi prévus, qu'il n'est pas possible d'écarter conventionnellement (C. com. art. L 145-15) :
- la révision triennale du loyer (C. com. art. L 145-38) ;
- la révision automatique par le jeu d'une clause d'indexation ; néanmoins, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est illicite et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-24.681 FS-PB : RJDA 4/16 n° 261 ; Cass. 3e civ. 12-1-2022 n° 21-11.169 FS-B : BRDA 4/22 inf. 15) ;
- la révision du loyer lorsque, par le jeu de la clause d'indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé (C. com. art. L 145-39).
En l'espèce, selon le locataire, la révision ne pouvait résulter que de l'application de ces dispositions et l'évolution du loyer ne pouvait valablement avoir lieu par application d'une clause ne jouant qu'à la hausse.
La Cour de cassation écarte cet argument et juge que la clause litigieuse n'est ni une clause d'indexation ni un mécanisme de révision du loyer dérogeant aux dispositions du Code de commerce. Le bail se rapproche d'un bail à paliers. La clause litigieuse ne faisant par hypothèse pas obstacle aux mécanismes légaux de révision du loyer, la locataire devrait cependant pouvoir demander la révision de celui-ci à l'expiration de la période triennale. Se pose alors la question de la détermination du loyer de référence pour le calcul du montant du loyer révisé.
Il a été jugé, à propos de la fixation du bail renouvelé, que la variation indiciaire prévue par l'article L 145-34 du Code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers (Cass. 3e civ. 6-3-2013 n° 12-13.962 FS-PB : RJDA 6/13 n° 488). La solution est sans doute transposable à la révision du loyer assorti de paliers d'augmentation.
Ainsi, même si le mécanisme d'augmentation forfaitaire ne peut aboutir qu'à une augmentation du loyer, il n'est pas exclu que ce loyer soit revu à la baisse à l'occasion de sa révision ou du renouvellement du bail.
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