En application des dispositions de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, les droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un bien immobilier à usage professionnel, doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société non cotée dont les titres ont été cédés.
Si, en application du droit comptable, le contrat de crédit-bail ne constitue pas un élément de l'actif du crédit-preneur initial et que seul le contrat de crédit-bail acquis auprès d'un précédent crédit-preneur doit être immobilisé et inscrit à l'actif de son bilan, les plus-values réalisées lors de la cession de tels contrats par des entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés sont soumises à cet impôt au taux normal.
Dans la mesure où il ressort des travaux préparatoires de la loi 2007-1822 du 24 décembre 2007 à l'origine des dispositions susmentionnées que ces dernières ont pour objet, dans un souci de neutralité fiscale, de soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d'imposition identique à celui applicable à une cession portant sur un bien immobilier, il n'y a pas lieu de distinguer selon que le contrat de crédit-bail a été conclu ou acquis par la société dont les titres sont cédés pour apprécier si elle est à prépondérance immobilière au sens des dispositions précitées.
Ainsi, la prépondérance immobilière ne s'apprécie pas au regard des seuls éléments inscrits à l'actif.
A noter :
Conformément à l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
La question soulevée devant la cour porte sur le point de savoir si les contrats de crédit-bail immobilier conclus par des sociétés doivent être pris en compte, alors qu’ils ne figurent pas à leur actif en application du droit comptable, pour apprécier leur prépondérance immobilière au sens de ces dispositions.
En se fondant sur les travaux préparatoires de la loi à l’origine des dispositions de l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, la cour juge que ces dispositions retiennent leur propre définition de la notion d’actif pour déterminer si une société est ou non à prépondérance immobilière. Il n’y a donc pas lieu de distinguer selon que l’entreprise crédit-preneuse a acquis ses droits auprès d’un tiers ou non.
L’administration fiscale et la cour administrative d’appel de Nantes retiennent la même analyse (BOI-IS-BASE-20-20-10-30 n° 40 ; CAA Nantes 9-2-2024 n° 23NT01228).
